<<
>>

§ 39 Значение купли-продажи в иностранных законодательствах. – Наше понятие об укреплении посредством купчей. – Договорное начало в купчей. – Законные условия продажи. – Наличность имущества. – Свобода от запрещений. – Продажа прав и улиточная запись. – Общая форма продажи и особые формы

Во всех законодательствах купля-продажа отнесена к договорам. В нашей системе купчая изъята из договоров и отнесена к способам при- обретения права собственности. Это совершенно последовательно и согласно с тем, что сказано нами выше о переходе и приобретении пра- ва собственности по русскому праву.
При составлении свода законов Сперанский имел в виду такую мысль, что договор о продаже сущест- венно отличается от купчей. «Купчая крепость, – говорит он, – никогда не считалась обязательством: это – traditio symbolica. Она производит не иск (actio), и процесс по ней не принадлежит к исковым процессам, но к вотчинным или крепостным (vindicatio)». Запродажа у нас договор, не предоставляющий вещного права, и по запродаже запрещается вводить во владение имуществом.

В римском праве продаже есть контракт, в силу которого одна сто- рона обязуется передать другой имущество (вещь) за цену, которую другая сторона обязуется уплатить. С этим определением согласны и все прочие законодательства. Стало быть, там продажа прежде всего производит обязательство, а потом уже переносит собственность по- средством передачи. Но по идее нашего закона продажа есть действие, коим одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Выра- жением этого действия служит купчая крепость. Здесь продажа перено-

379

сит собственность и вместе с тем производит обязательство, – действие коего простирается на будущее время.

Таким образом, в системе нашего права купчая крепость отличает- ся от договора о продаже, о различных видах коего будем говорить при рассуждении об обязательствах, а здесь ограничимся купчей. Купчая

есть акт окончательный, есть самая передача, а соглашение о продаже

предшествует ей, и в купчей выражается результат его – переход иму- щества от одного лица к другому; признаком этого перехода служит купчая крепость, так что выдачей ее и переходом права исполняется предшествовавшее ей и отдельное от нее словесное или письменное соглашение.

Разумеется, однако, что и с переходом собственности не кончается еще всякое отношение между продавцом и покупщиком. Ме- жду ними возникает отношение договорное, последующее за продажей и возникающее из продажной передачи, но это отношение следует за передачей имущества, а не имеет целью саму передачу.

При каких условиях продажа может совершаться?

Для этого по законам нашим, должно быть наличное имущество, способное к продаже, к отчуждению, и лицо, способное распорядиться этим имуществом. Наличное и собственное имущество может быть предметом купчей. Наличное, т.е. вещь, существующая в действитель- ности, а не право ожидаемое, не требование.

Продавать по римскому праву значило вообще обязаться к достав- лению, к передаче имущества. От этого там можно было продать чужую вещь, которой продавец не имеет в своей власти, но еще ожидает и на- деется получить в свою власть. У нас такое понятие не соответствует идее о продаже и о купчей. У нас дозволяется продавать только то име- ние, которое состоит в действительном владении, или на которое прода- вец имеет право собственности. Посему, например, недействительна продажа имущества, которое может впредь принадлежать продавцу по наследству (1384, 1389, 1256). Это не значит, чтобы нельзя было усту- пить, передать другому свое право, хотя возникшее, но не осуществив- шееся; но в таком случае это будет не продажа, а уступка или договор о продаже, а продажа будет еще впереди, и если уступка относится к не- движимому имению, то еще впоследствии должна быть совершена куп- чая крепость. По русскому закону только наличное имущество может служить предметом продажи (См. Касс. реш. 1870 г., № 1381). Хотя в обыкновенной речи и слышатся выражения: я продал ему свое право, продал иск, продал взыскание по заемному письму, – но на языке юри- дическом эти выражения не имеют определенного смысла. Продажа права, еще не осуществившегося, продажа иска или права по договору –

380

есть не что иное, как условие, и производит личное отношение: разве в таких обстоятельствах, которые получают действительное значение ве- щи или наличной ценности (например, безыменные кредитные бумаги), уступка акта уравнивается с продажей.

Вообще же закон наш – с фор- мальной стороны – не признает продажи, т.е. перехода вотчинного пра- ва, там, где нет передачи наличного имущества, уже приобретенного в вотчинную власть. Нельзя совершить купчую на имение, в котором вот- чинное право не перешло еще к покупщику окончательно.

Необходимо разуметь в точности термины: наличное имущество. Это зна-

чит – вещь, существующая в действительности; но она может и не быть в налич- ном владении у продавцов в минуту продажи, лишь бы только сам продавец мог ею располагать в эту минуту на праве собственности (1389 ст.). Таков случай, к коему относится Касс. реш. 1871 г., № 618. Титов приобрел в 1868 г. от механи- ка пароход, с тем, чтобы принять его, по сборке, в следующую навигацию, и затем в начале 1869 года продал пароход Соловьеву. Взыскатели с Титова стали обращать взыскание на сей пароход, доказывая, что продажа от Титова Соловь- еву еще не осуществилась, так как продан пароход, не принятый еще самим Титовым от механика, и что уступочный акт есть в сущности акт запродажи, а не продажи. Сенат рассудил в смысле 1384 ст., что наличность имущества у продавца не относится к необходимым признакам продажи.

В Малороссии, по Литовскому статуту, дозволяется писать уступочные записи об имуществе, которого уступщик хотя не получил еще во владение и на

лицо передать не может, но на отыскание или получение коего имеет право ис-

ка: предметом таких записей служит обыкновенно открывшееся наследство или право на выдел части из наследства или право на вознаграждение. Такая запись называется улиточною (от малороссийского слова – уливать), и не считается окончательным актом передачи имущества, следовательно, в случае присужде- ния оного преемнику права по записи, передача имущества должна еще совер- шиться в форме купчей крепости (см. 710 ст. Зак. Гражд. Журн. Мин. Юст. 1859. Октябрь. Ст. Костенецкого об улиточной записи. Касс. реш. 1872 г.,

№ 794; 1875, № 926; 1878, № 192; 1879, № 301, 355; 1880, № 197, 263, 297).

Если имение состоит в действительном владении, то хотя бы оно было спорное, продажа дозволяется, но право переходит к приобретате- лю условно, ибо когда впоследствии проданное имущество отсужено будет от продавца, то покупщик обязан возвратить его законному соб- ственнику (1392).

В таком случае в купчей помещается оговорка отно- сительно спора.

Во всяком случае, владение передаваемым имуществом должно быть полное, самостоятельное и независимое, должно быть на свое имя или на праве собственности – крепостное, или в виде собственности.

Владелец не может продавать имущество, находящееся у него в пользо-

вании, во временном или пожизненном владении, на которое право соб-

381

ственности принадлежит другому (1386, 1387). В таком случае владелец не имеет на это имущество права собственности, и может только в неко- торых случаях не продать, а передать, уступить право другому, и то не всегда, например, не может уступить право, соединенное с принадлеж- ностью к сословию.

Может быть владение, хотя и в виде собственности, вечное и по- томственное, но условное и зависимое, например, владение посессион- ными заводами, землею, которая отведена от казны под условием засе-

ленья или застроенья. Продажа такого имущества может быть соверше-

на не иначе как с разрешения власти, от коей исходит ограничение: должна повториться инвеститура (1393).

Право распоряжения продаваемым имуществом должно быть сво- бодно. Мы видели, что оно стесняется независимо от воли владельца запрещением и опекой (относительно недвижимых). Из-под описи и

опеки нельзя продать имущество без разрешения высшей опекунской

власти (1304, 1391). Запрещение, лежащее на имении, указывает на су- ществование права, обеспеченного этим имением. Поэтому, чтобы про- дажа такого имения стала возможною, нужно разрешение права, обес- печиваемого этим запрещением, т.е. взнос суммы либо замена одного имения другим, одного обеспечения другим: это случается при запре- щениях по частным искам. Но публичная продажа возможна и без очи- стки запрещений. Касс. реш. 1875 г., № 967.

Закон (1456 ст. 1 ч. Х т. 167 и 168 ст. Нотар. Пол.) велит до совер- шения купчей справляться, не состоит ли на имении или на лице даю- щего акт запрещений, или не поступили ли прямо в место, совершаю-

щее акт, требования о запрещении. В таком случае взыскание по запре-

щению должно быть обеспечено вычетом соразмерной суммы из денег, платимых покупщиком продавцу: за упущение сего ответствуют перед взыскателем места и лица совершившие акт из-под запрещенья (1457, 1458 ст.). При существующем у нас порядке не допускается совершение акта на имение между частными людьми с переводом на покупщика лежащих на имении запрещений. Переход имения к приобретателю вместе с запрещением и с тем обязательством, которое им обеспечено, с согласия того, чье право обеспечивается запрещением, допускается по залогу в банке (1388). В таком случае, по просьбе стороны, кредитное установление, рассматривая положение залога и долга, соображает, дос- таточно ли обеспечивается заем при переходе всего имущества или час- ти его на другое лицо; требует, когда нужно, приведения займа в поря- док и затем дает свое согласие, имеющее силу в течение 6 месяцев. Но при этом требуется новое свидетельство о достаточности имения, и во-

382

обще приобретатель имения должен вновь принять на себя обязательст- во перед банком (1461, 1463).

Закон не упоминает о подобном же переходе обязательств и за- прещений, лежащих на имении по претензии частных лиц. Нет сомне- ния, что подобные переходы возможны, но они совершаются не непо-

средственно, а посредством нового соглашения между приобретателем

имения и кредитором или залогодержателем продавца. Между покуп- щиком и претендентом возникает в сем случае новое обязательство, а не просто переходит прежнее.

1872 г., № 1067. Продаваемое имущество должно находиться в свободном распоряжении продавца в момент продажи; признан недействительным договор

о продаже на сруб 2-х десятин леса, находившегося в общем владении продавца

с казною, хотя рубка, по договору, должна была последовать по окончании раз- межевания.

1874 г., № 375, 426. Если по свойству условия, между частными лицами

совершенного, продается не сама земля, а только право на пользование оною и право на отделение произведений земли, растущих на поверхности оной, то таковое условие не может быть признано договором о продаже недвижимости, и то обстоятельство, что во время совершения условия произведения те не были еще отделены от почвы, не обращает договора о продаже неотделенных при- надлежностей земли в договор о продаже недвижимости.

Правило 1389 ст. нисколько не стесняет собственника в продаже имения, в коем или в части коего другому лицу принадлежит пожизненное владение, ибо и за таковою продажей право пожизн. владельца ограждено самим законом (521 ст.). Посему нет повода продажу такого рода признавать недействитель- ною. Касс. реш. 1875 г., № 10.

В случае запрещения, для учреждения, совершающего акт, обязательно требование вычета из платежной суммы денег в погашение запрещения. В про-

чих случаях, т.е. при взысканиях, упадающих на имение, хотя бы бесспорно и

обязательно, в силу закона (например, по требованиям недоимки, накопившейся на имении), нет основания требовать подобного вычета, тем более что закон не обязывает производить уплату денег за продаваемое имущество через посредст- во установлений, совершающих или утверждающих крепостные акты. См. о сем

§ 44 и 74.

Законное свойство имения, если оно реальное (относится к сущности самого имения, а не зависит от личной воли), не может измениться вслед- ствие продажи. Поэтому имущество, которое объявлено по закону нераз- дельным, нераздробленным, может при продаже переходить только в цельном своем составе (1396). Какие имущества считаются нераздельны- ми, сказано было выше.

Личность продавца должна быть способна к отчуждению, вообще к совершению юридических действий (1382, 1383).

383

Личность покупщика должна быть способна к приобретению. Пра- во состояния (1402).

Вещь вообще должна быть способна служить предметом частного обладания (1403, 1404).

Продажа всех недвижимых имуществ совершается посредством крепостного акта – купчей крепости (1417, 1419, 1420). О продаже реч-

ных и мореходных судов см. 1419 Зак. Гражд., 165–170 Уст. Торгов., изд. 1893 г., Уст. Лесн., изд. 1893 г., ст. 302.

Особые стеснительные формальности установлены нашими законами при

совершении актов на продажу некоторых имуществ, по роду их или по званию лиц, участвующих в сделке, для ограждения прав казны и различных ведомств, для удостоверения прав продавца на продаваемое имущество и т.п.

Такие особенности соблюдения при продаже недвижимых имений от име- ни священно- и церковнослужителей – Зак. Граж. ст. 708, прил. I, ст. 60; при

продаже земель бывшими однодворцами (Зак. Сост., ст. 776, прим., по Прод.

1890 г.); малороссийских казаков (Зак. Сост., ст. 765, по Прод. 1890 г.) и вообще бывших государственных крестьян (ср. Зак. Гражд., ст. 708, прим. 2); при про- даже земель башкирами (ср. Особ. Прил. к Зак. Сост., XIV, пол. Башк., ст. 16 прим.); от имени казначеев (Зак. Гражд. ст. 718 и т. II, изд. 1892 г., Общ. Учр. Губ., ст. 1018); при покупке имений монастырями и церквами (1429, 1430); удельным ведомством (1431); при продаже поссесионных и горных заводов (717 ст. Зак. Гражд.; 225 ст. Уст. Горн., изд. 1893 г.); домов в горных городах и заводах (Зак. Гражд., ст. 717); ленных имений (Полн. Собр. Зак. 1871 г.,

№ 50238), земель, данных в надел крестьянам, и т.п.

В числе запретительных правил, относящихся к приобретателям, следует обратить внимание на запрещение лицам польского происхождения приобре-

тать имения в западном крае, и участки, розданные русским чиновникам в Цар-

стве Польском, а также ограничения в отношении приобретения имений еврея- ми и в некоторых губерниях иностранцами. См. § 8 и мн. Гос. сов. 22 мая 1894 г. (Собр. Узак. № 1066) о запрещении евреям приобретать земли с признаками нефти в Кубанском и Терском войсках, иностранцам и иностранным обществам без особого разрешения.

Купчая крепость пишется по определенной форме (1420 Зак. Гражд.). В ней должно быть означено объявление продажи и лиц, в ней участвующих; должно быть объяснено, по какому укреплению имение дошло до продавца, должно быть помещено подробное описание име- ния и означена цена продажи. Цена недвижимых населенных имений и земель должна быть не ниже установленной таксы (1465).

1875, № 626. В отношении перехода права собственности на имение ис- полнение обряда у младшего нотариуса относительно совершения купчей кре-

пости должно считаться действием предварительным, чрез которое никаких имущественных прав не приобретается, и лишь с утверждения совершенного у

младшего нотариуса акта старшим нотариусом акт этот обращается в крепост-

384

ной и с этого времени купчая крепость считается окончательно совершенною (ст. 157 Нот. Пол.). До того времени, пока акт не утвержден старшим нотариу- сом, каждая из сторон имеет полное право отказаться от совершения оного.

Все это необходимые условия продажи. Но могут быть условия произвольные, о том, кто должен платить пошлины и издержки, о пере- воде долгов и платежей с продавца на покупщика и т.п. Главное из сих условий есть условие об очистках (Зак. Гражд., ст. 708, прил. I, ст. 64).

<< | >>
Источник: Победоносцев К.П.. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права.. 2002

Еще по теме § 39 Значение купли-продажи в иностранных законодательствах. – Наше понятие об укреплении посредством купчей. – Договорное начало в купчей. – Законные условия продажи. – Наличность имущества. – Свобода от запрещений. – Продажа прав и улиточная запись. – Общая форма продажи и особые формы:

  1. § 41 Выдача купчей от крепостных дел. – Несостоявшаяся купчая. – Приобретение вотчинного права купчею по римскому праву. – Переход права по купчей у нас. – Отмена и уничтожение купчей. – Условная продажа. – Историческое право выкупа. – Двухлетний срок для спора о купчей крепости
  2. § 1. Понятие договора купли-продажи и его условия
  3. 1. Понятие договора купли-продажи. Значение и сфера при-менения.
  4. § 4 Законные условия для вступления в брак. – Первое условие – свободное сознание сторон. – Понятие о принуждении. – Обычай женить и выдавать замуж в семье и в отношениях вотчинной власти. – Право государства принуждать к браку. – Историческое значение авторизации к браку. – Требование родительского согласия по иностранным законодательствам. – Ограничение свободы в браке со стороны государства и общины. – Постановления русского закона. – Хозяйственное значение брака в крестьянском быту и его пос
  5. § 40 Понятие о запродаже по системе нашего свода. – Запродажная запись о недвижимом имуществе. – Значение срока. – Запрещение вступать во владение запроданным имуществом. – Задаточная расписка.
  6. 3. Законодательство о договоре розничной купли-продажи.
  7. 1. Значение и сфера применения купли-продажи
  8. § 1. Понятие договора купли-продажи
  9. Статья 687. Проверка соблюдения продавцом условий договора купли-продажи
  10. 2. Понятие договора купли-продажи
  11. § 1. Понятие договора розничной купли-продажи
  12. Статья 688. Сообщение продавцу о нарушении условий договора купли-продажи
  13. 1. Понятие договора розничной купли-продажи.
  14. § 43 Продажа движимости. Совершение ее и отмена. Переход вещного права на движимое имущество. Продажа товара
  15. 1. Понятие договора купли-продажи
  16. § 69 Русское право залога. – Историческое его происхождение и первоначальные виды. – Значение закладной. – Нынешние законы о залоге. – Что может быть предметом залога. – Залог чужого имущества. – Свобода залога от запрещений. – Цель- ность залога. – Закон 1862 года о залоге из-под запрещения. – Качества личности. – Форма залога между частными лицами
  17. Статья 656. Предмет договора купли-продажи
  18. § 1. Договор купли-продажи