<<
>>

2. Сущность и виды договоров найма жилого помещения

Законом выделяется три вида договоров найма жилого помещения, направленных на непосредственное удовлетворение жилищной потребности граждан:

договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) (ст.

60 ЖК, ст. 672 ГК);

договор найма специализированного жилого помещения (договор специализированного найма) (ст. 100 ЖК);

договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли (п. 1 ст. 671 ГК). Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма»2.

Все перечисленные договоры оформляют отношения найма жилых помещений, а потому, как и порождаемые ими жилищные обязательства, имеют ряд общих черт. Стороны всех этих договоров именуются «наймодатель» и «наниматель». По своей юридической природе они являются консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, возмездными, опосредуя предоставление жилья в пользование за плату. Исключение могут составлять договоры социального найма, по которым жилье предоставляется малоимущим гражданам не только безвозмездно, но и с освобождением от платы за его пользование (ч. 9 ст. 156 ЖК). В законе содержатся одинаковые требования письменной формы этих договоров (ст. 674 ГК, ст. 63 и ч. 7 ст. 100 ЖК).

Единообразно определены в них обязанности нанимателя (ст. 678 ГК, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК); кроме того, в договорах социального и коммерческого найма одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК) и в значительной части — поднанимателей (п. 1–3 ст. 685 ГК, ст. 76–79 ЖК). Наконец, все эти договоры носят потребительский характер, будучи направленными на удовлетворение личных (жилищных) потребностей граждан, что в свою очередь связано с предоставлением гражданину-потребителю как слабой стороне определенных льгот и преимуществ (по-разному проявляющихся в отдельных видах рассматриваемых договоров)1.

Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях. Закон неслучайно развел эти договоры «в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный)», имея в виду, что обязательства из договора коммерческого найма регулируются прежде всего гражданским законодательством, а из договоров социального и специализированного найма — жилищным законодательством2. Именно поэтому п. 3 ст. 672 ГК прямо говорит о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством. Это же относится и к договору специализированного найма (ч. 2 ст. 99 ЖК, ср. пп. 2 ст. 10 ЖК).

Договоры социального и специализированного найма могут быть заключены только на проживание в жилых помещениях, находящихся в составе государственного или муниципального жилищных фондов и только при наличии у гражданина определенных предпосылок для их заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий (а для договоров социального найма — по общему правилу также и постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий) и наличие решения соответствующего органа публичной власти о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.

Что касается договора коммерческого найма, то никаких административно-правовых предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и т.д.

Договор коммерческого найма — это обычный, полноценный гражданско-правовой договор, тогда как договоры социального и специализированного найма, в сущности, представляют собой «квазидоговоры», поскольку их заключение и основные элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Неслучайно закон

предусматривает заключение этих договоров по обязательным для сторон типовым формам (договорам), утверждаемым Правительством РФ (ч. 2 ст. 63 и ч. 8 ст. 100 ЖК)1. Следовательно, для свободного волеизъявления сторон, характерного для гражданско-правовых договоров, здесь почти не остается места.

Поэтому «родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В силу этого крайне сомнительно и распространенное мнение о наличии единого типа (или вида) договора жилищного найма, подразделяющегося на договоры коммерческого и социального (а теперь также и специализированного) найма жилья1. Два последних договора по сути представляют собой лишь гражданско-правовое оформление административных актов распределения жилья, объективно обусловленных его нехваткой и дороговизной, а возникающие на их основе жилищные обязательства фактически составляют социальные гарантии для нанимателей жилья из государственного и муниципального жилищных фондов. В отличие от них коммерческий наем является классической разновидностью акта товарообмена, оформляемого традиционным гражданско-правовым договором. Следовательно, речь идет о различных, самостоятельных договорных формах удовлетворения жилищных потребностей граждан.

<< | >>
Источник: Е.А. Суханов. Гражданское право В 4-х томах Том III Обязательственное право. 2006

Еще по теме 2. Сущность и виды договоров найма жилого помещения:

  1. § 1. Понятие и виды договора найма жилого помещения
  2. § 3. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
  3. §17. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА)
  4. § 2. Договор найма жилого помещения
  5. § 3. Обязательства из договора социального найма жилого помещения
  6. § 1. Договор найма жилого помещения социального использования
  7. 1. Стороны и предмет договора найма жилого помещения.
  8. 16.3. Договоры найма жилого помещения
  9. § 2. Договор коммерческого найма жилого помещения
  10. 4.1. Договор найма жилого помещения
  11. Тема 4. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ДРУГИЕ ЖИЛИЩНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
  12. § 2. Договор найма специализированного жилого помещения
  13. § 3. Договор социального найма жилого помещения
  14. 1. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения
  15. 2. Понятие и содержание договора найма специализированного жилого помещения
  16. 3. Расторжение договора найма жилого помещения (ст. 687, 688 ГК).