1. Публично-правовые предпосылки заключения договора социального найма жилого помещения

В условиях сохраняющегося и при рыночной организации хозяйства недостатка государственного и муниципального жилья и невозможности для публичной власти нести расходы по его содержанию, а с другой стороны — появления различных новых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан бесплатное предоставление жилья в пользование становится не основным, как ранее, а исключительным способом решения жилищного вопроса, доступным лишь для наименее социально защищенных и потому наиболее нуждающихся категорий граждан.

обусловлен не свободным взаимным волеизъявлением сторон, а наличием определенных законом административно-правовых предпосылок.

К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда (фонда социального использования) по договору социального найма, относятся, во-первых, признание его нуждаемости в жилом помещении (ч.

Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством. При этом закон содержит исчерпывающий перечень оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.

К числу таковых, во-первых, могут быть отнесены некоторые малоимущие граждане, признанные в этом качестве органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена их семьи, а также стоимости находящегося в их собственности недвижимого и наиболее ценного движимого имущества (подлежащего налогообложению) (ч. 2 ст. 49 ЖК). Из числа таких малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в соответствии с ч. 1 ст. 51 ЖК признаются:

граждане, не имеющие своего жилья, т.е. не пользующиеся жильем по договорам социального найма (в том числе в качестве члена семьи нанимателя) и не имеющие жилья в собственности (или не являющиеся членами семьи собственника жилья);

граждане, имеющие острый недостаток жилья, т.е. хотя и являющиеся нанимателями жилья по договорам социального найма или собственниками жилья либо членами их семей, но обеспеченные жильем на одного члена семьи менее учетной нормы1;

граждане, которые проживают в помещениях, не отвечающих требованиям, установленным для жилых помещений;

граждане, хотя формально и обеспеченные жильем, но проживающие в коммунальных квартирах (занятых несколькими семьями) и имеющие в составе семьи тяжелых хронических больных, совместное проживание с которыми в одной квартире невозможно (например, при открытой форме туберкулеза), при отсутствии у них иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или на праве собственности.

Во-вторых, к числу нуждающихся в жилых помещениях закон относит иные категории граждан, специально признанных таковыми федеральным законом или законом субъекта РФ (например, не являющихся малоимущими военнослужащих или иных служащих, переведенных к новому месту службы). В этом случае они могут претендовать на получение по договору социального найма жилья, по общему правилу находящегося в жилищном фонде РФ или ее субъектов, а жилье из муниципального жилищного фонда может предоставляться им только при наличии дополнительно предусмотренных законом условий (ч.

При наличии перечисленных условий и их документальном подтверждении у гражданина возникает право требовать принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Если у него имеется несколько оснований для принятия на учет, гражданин по своему выбору вправе требовать принятия его на учет по одному или по нескольким (всем) основаниям (например, в качестве малоимущего и одновременно относящегося к одной из определенных законом иных категорий граждан). Данное требование в виде письменного заявления с приложением необходимых документов адресуется органу местного самоуправления, осуществляющему принятие на учет.

Последний по результатам рассмотрения заявления должен принять соответствующее решение (ч. 3–6 ст. 52 ЖК). Отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении согласно ч. 1 ст. 54 ЖК допускается только при отсутствии у него необходимых документов (если они не предоставлены или не подтверждают его право состоять на таком учете) либо при намеренном совершении гражданином действий, в результате которых он может быть признан нуждающимся в целях постановки на учет (например, при умышленном ухудшении своих жилищных условий путем совершения продажи своего жилья или его обмена на худшее либо дополнительного вселения в него новых лиц). В последнем случае гражданин может быть принят на учет, однако не ранее пяти лет со дня совершения указанных действий. Решение об отказе в принятии на учет может быть обжаловано гражданином в суде как необоснованное.

С момента принятия на учет у гражданина возникает право состоять на учете (ч. 2 ст. 52 ЖК), составляющее элемент соответствующего жилищного правоотношения, субъектами которого являются гражданин и орган, осуществляющий принятие на учет. По своей природе это правоотношение является административно-правовым, но входит в сферу действия комплексного жилищного законодательства. Учет заключается в том, что гражданин, подавший соответствующее заявление (с приложением необходимых документов), записывается в специальную книгу, содержащую список лиц, подавших аналогичные заявления.

Право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении охраняется законом. Оно сохраняется за гражданином до получения им жилого помещения либо до выявления предусмотренных законом оснований для снятия его с учета. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 56 ЖК. При необоснованном снятии с учета гражданин вправе обратиться в суд с жалобой на неправомерные действия органов местного самоуправления, допустивших нарушение.