<<
>>

2. Право на жилые помещения в домах жилищных кооперативов

Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного им паевого взноса.

Этот последний обычно уплачивается членом кооператива лишь частично, а оставшаяся часть затем погашается определенными периодическими платежами (в рассрочку) в порядке и на условиях, определенных уставом кооператива (ч. 1 ст. 125 ЖК). Данное положение составляет

главную привлекательную для граждан черту этой формы удовлетворения их жилищных потребностей.

Согласно закону именно решение общего собрания членов кооператива является основанием для вселения гражданина в жилое помещение в кооперативном доме, тогда как основанием владения, пользования и ограниченного распоряжения этим жильем является его членство в кооперативе (ст. 124 ЖК). Никаких договоров об использовании (найме) предоставленного жилого помещения между жилищным кооперативом и его членами не заключается. Таким образом, между жилищным кооперативом и его членом, использующим для проживания предоставленное ему кооперативное жилье, возникают корпоративные (членские), а не обязательственные (договорные) отношения.

Это обстоятельство составляет главную юридическую особенность жилищных правоотношений, складывающихся в многоквартирных кооперативных домах.

Права члена кооператива на жилое помещение достаточно широки. Он имеет право не только владеть и пользоваться (проживать со своей семьей) предоставленной ему квартирой, но и в определенных границах распоряжаться ею. Так, с согласия совместно проживающих членов семьи и правления кооператива член кооператива может сдать часть занимаемого им жилого помещения (а при временном выбытии — все жилое помещение) внаем за плату (ч. 1 ст. 128 ЖК), т.е. передать его в пользование третьих лиц на условиях коммерческого найма.

По взаимному согласию всех проживающих совместно с ним членов его семьи и с предварительным уведомлением правления кооператива член кооператива вправе разрешить проживание в находящемся в его пользовании жилом помещении временным жильцам (ст. 126 ЖК).

Не исключается и возможность обмена занимаемого им жилого помещения с другим членом кооператива, а также с собственником или нанимателем другого жилого помещения по договору коммерческого найма при условии согласия на это совместно проживающих с пайщиком членов его семьи (в том числе имеющих лишь право пользования таким помещением, поскольку при этом могут быть затронуты их законные интересы). При обмене кооперативного жилья на жилое помещение, принадлежащее другому кооперативу или иному собственнику, в том числе на жилье, используемое нанимателем по договору коммерческого найма, необходимо принятие совершающего обмен контрагента пайщика в члены кооператива, что требует согласия правления и общего собрания, получаемого в порядке, предусмотренном ст. 121 ЖК (а в последнем случае — также и согласия наймодателя-собственника). Вместе с тем новое жилищное законодательство не предусматривает более возможности принудительного обмена («размена») кооперативного жилья в судебном порядке по требованию лица, имеющего право на пай.

Члены жилищного кооператива имеют и другие корпоративные права, вытекающие из членства в кооперативе, в частности право участвовать в управлении его делами.

В то же время они обязаны выполнять требования устава кооператива: использовать полученную квартиру в соответствии с ее назначением; вносить предусмотренные уставом взносы за предоставленное в пользование жилое помещение, на содержание многоквартирного дома и иные кооперативные нужды; соблюдать правила пользования жилыми помещениями и др.

Право на жилое помещение в многоквартирном доме жилищного кооператива неразрывно связано с имеющимся у члена такого кооператива правом на пай, которое выражает наличие у него корпоративных отношений с кооперативом и в результате обеспечивает ему владение, пользование и определенное распоряжение выделенной квартирой (жилым помещением).

По своей юридической природе пай аналогичен доле участника хозяйственного общества или товарищества в уставном или складочном капитале, будучи корпоративным правом требования участника кооператива (пайщика) к кооперативу в целом, включающим в себя наряду с правомочием на участие в управлении делами кооператива также и право на получение и использование соответствующего жилого помещения, принадлежащего кооперативу.

Под паем нередко понимается и конкретное имущество — паевой взнос (вклад) члена жилищного кооператива, составляющий часть паевого фонда (ср. п. 1 и 2 ст. 116 ГК). Поскольку член кооператива обычно уплачивает паевой взнос не сразу, а определенными частями (в рассрочку), конкретный размер выплаченных им сумм, не достигших суммы паевого взноса, называют «паенакоплением». В таких случаях принято говорить о «праве на пай (паенакопление)» или о «праве на часть пая», подразумевая под ними не только право на конкретную денежную сумму, но и совокупность корпоративных прав члена-пайщика жилищного кооператива или аналогичных прав других лиц, участвовавших в оплате паевого взноса (паенакопления) за счет своего имущества1.

При этом член жилищного кооператива вправе с согласия кооператива передать свой пай любому постоянно проживающему совместно с ним дееспособному члену семьи. Последний в этом случае должен быть принят в члены кооператива, а прежний пайщик перестает быть его участником, т.е. происходит замена члена кооператива как участника корпоративных жилищных правоотношений (по известной аналогии с заменой нанимателя жилого помещения по договору).

В соответствии с ч. 2 ст. 125 ЖК пай в жилищном кооперативе может принадлежать как одному, так и нескольким гражданам (либо юридическим лицам), например супругу члена-пайщика кооператива, если паевой взнос был полностью или частично внесен из общих средств супругов. В таком случае можно говорить о «сочленстве» таких лиц в жилищном кооперативе, которое предоставляет им право на кооперативное жилое помещение и единый голос в управлении делами кооператива (а после полной выплаты пая влечет появление правоотношений общей собственности на данное жилое помещение).

Право на часть пая (или право на долю в паенакоплении) могут иметь и другие члены семьи пайщика, если они принимали участие в выплате паевого взноса за счет своего имущества.

Оно означает, что имеющие его лица также находятся в корпоративных отношениях с жилищным кооперативом, а не только в правоотношениях с его пайщиком. Поэтому их право на кооперативное жилое помещение является самостоятельным, а не производным, зависимым от права пайщика (члена кооператива). В силу этого они получают определенные возможности не только по использованию, но и по распоряжению кооперативным жилым помещением, предоставленным кооперативом своему пайщику.

Прежде всего лица, имеющие такое право, в соответствии с ч. 1 ст. 127 ЖК могут осуществить раздел кооперативного жилого помещения между собой при условии, что каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение (либо такое помещение может быть создано в кооперативной квартире в результате переустройства или перепланировки неизолированных жилых помещений). Речь, например, может идти о бывшем супруге или о другом члене семьи пайщика, имеющем право на часть паенакопления и постоянно проживающем в кооперативной квартире. В судебной практике при разделе кооперативного жилья обычно учитывается размер принадлежащей каждому из граждан доли паенакопления, а также интересы других членов семьи, имеющих право пользования этим жилым помещением, и фактически сложившийся порядок пользования им. При несовпадении выделяемого помещения и доли в паенакоплении может применяться денежный перерасчет. Возможные при этом споры разрешаются в судебном порядке, иначе говоря, право на раздел кооперативного жилья между лицами, имеющими право на часть пая на него, пользуется судебной защитой.

Кроме того, в случае смерти члена кооператива, не успевшего полностью внести паевой взнос за квартиру, члены его семьи, имевшие право на часть пая (паенакопления) и проживавшие совместно с ним, будучи одновременно его наследниками по закону или по завещанию, получают преимущественное перед другими наследниками право на вступление вместо него в члены жилищного кооператива и соответственно — на приобретение права на кооперативное жилое помещение, предоставленное наследодателю (ч.

2 ст. 131 ЖК)1.

Таким образом, среди членов семьи, постоянно проживающих с членом жилищного кооператива в предоставленном ему кооперативном жилом помещении, необходимо выделять тех, кто имеет право на часть пая (на долю в паенакоплении), поскольку их право на жилое помещение не сводится только к возможности пользования им (проживания). В отличие от них другие члены семьи пайщика, не имеющие права на часть пая и потому не участвующие в корпоративных отношениях с жилищным кооперативом, состоят в жилищных отношениях только с членом кооператива (пайщиком). В силу этого они вправе лишь проживать в предоставленном ему жилом помещении, т.е. только поль-зоваться, но не распоряжаться им, поскольку их право пользования кооперативным жилым помещением носит не самостоятельный, а зависимый, производный от прав пайщика характер. Вместе с тем, перестав быть членами семьи пайщика, эти лица автоматически не утрачивают права проживания в кооперативной квартире, т.е. сохраняют свое право пользования этим жилым помещением. По своей юридической природе оно является возникающим по указанию закона обязательственным правом, подобным аналогичному праву члена семьи нанимателя жилого помещения.

Понятие члена семьи применительно к кооперативным отношениям в законе специально не дается. В судебной практике традиционно используется то понятие члена семьи, которое предусмотрено жилищным законодательством для отношений найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов (ср. ч. 1 ст. 69 ЖК).

<< | >>
Источник: Е.А. Суханов. Гражданское право В 4-х томах Том III Обязательственное право. 2006

Еще по теме 2. Право на жилые помещения в домах жилищных кооперативов:

  1. § 6. Пользование жилыми помещениями в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов
  2. 3. Изменение и прекращение права на жилое помещение в доме жилищного кооператива
  3. 1. Жилищно-строительные и жилищные кооперативы и удовлетворение жилищных потребностей граждан
  4. 3. Право собственности граждан на жилые помещения
  5. Статья 384. Права жилищно-строительного (жилого) кооператива и их членов на квартиру в дома кооператива
  6. Тема 20. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
  7. Тема 17. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения
  8. 3. Собственность на жилые помещения
  9. Тема 4. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ДРУГИЕ ЖИЛИЩНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
  10. Глава 46. Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные правоотношения
  11. § 2. Договоры найма жилого помещения как гражданско-правовая форма удовлетворения жилищной потребности
  12. 5. Право собственности производственных и потребительских кооперативов