<<
>>

§ 8. Право аренды недвижимости — локационное право (п. 1480-1486)

1480. Природные свойства недвижимости (в первую очередь — земельного участка как ограниченного пространства литосферы), с одной стороны, затрудняют демонстративное непосредственное господство над недвижимой вещью со стороны управомоченного лица, а с другой — не исключают господства над вещью со стороны иных лиц, кроме управомоченного (см.
п., 1234 Учебника). Таким образом, понятие о владении недвижимыми вещами получает значительную долю условности, трансформируясь из представления о фактическом господстве в понятие о господстве регистрационном (юридическом) (п. 1298 Учебника). Вещные права на недвижимость отличаются, таким образом, значительной содержательной спецификой от вещных прав на движимые вещи. Наличие регистрационного господства над недвижимой вещью устраняет необходимость господства фактического и, соответственно, делает ненужной самую возможность фактического господства в

68

составе правомочий вещного права на недвижимость.

1481. Все сказанное в полной мере распространяется и на право аренды недвижимости — земельных участков, зданий, сооружений, помещений в зданиях и сооружениях и объектов незавершенного строительства* (см. § 4 гл. XXIX Учебника). Разделение аренды недвижимости на аренду с владением и пользованием и аренду только с пользованием, произведенное ст. 650 ГК по аналогии с общим понятием аренды (ст. 606), по большому счету не имеет практического смысла, ибо владение как фактическое господство арендатора над объектом аренды в обоих случаях заменяется регистрационным (юридическим) господством. Наличие права аренды недвижимой вещи и его содержание определяются записью о государственной регистрации данного права. Наличие и содержание права аренды земельного участка, а также права аренды зданий, сооружений и помещений, установленного более, чем на один год, определяются также записью о государственной регистрации договора аренды, — предпосылки возникновения такого права (см. § 4 гл. 34 ГК; п. 639, 644, 648-651 Учебника).

Исключение составляют отнесенные к недвижимости суда воздушные, морские и внутреннего плаванья. Их аренда регулируется специальными нормами ГК (§ 3 гл. 34), которые не позволяют установить на эти объекты право аренды недвижимости.

1482. Вопрос о том, установлены ли отношения фактического господства арендатора над объектом аренды, разрешается на основании подписанного сторонами договора аренды документа о передаче объекта аренды арендодателем арендатору* — передаточного акта (ст. 655 ГК). Наличие такого документа доказывает наличие у арендатора фактических возможностей владеть и пользоваться недвижимой вещью, получение ее в аренду, а также исполнение арендодателем своего обязательства по передаче вещи в аренду. Составление передаточного акта, идентичного по содержанию, но противоположного по направленности, необходимо и для доказательства исполнения арендатором обязательства по возврату арендованной недвижимой вещи по окончании срока существования его арендного права.

* ГК говорит о том, что передаточный акт удостоверяет передачу недвижимой вещи во владение и пользование, оставляя, таким образом, почву для вопроса о том, а нужен ли передаточный акт по договору аренды, предусматривающему предоставление вещи только в пользование арендатора.

Мы склонны ответить на этот вопрос положительно — и в этом случае акт необходим.

Вещная природа права аренды недвижимости предопределяется теми же факторами, что и вещная природа прав владеющего арендатора движимости, рассмотренными в п. 1476 Учебника (см.). При этом своеобразную форму принимает свойство следования права аренды недвижимости. Помимо общего своего проявления, заключающегося в том, что переход права собственности на саму арендуемую недвижимую вещь, не влияет на право арендатора этой вещи (ст. 617 ГК), его можно наблюдать еще и в сохранении права аренды недвижимой вещи, находящейся на земельном участке (здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства) несмотря на изменение собственника соответствующего участка. Арендатор недвижимой вещи и в этом случае сохраняет право пользования частью земельного участка, занятой арендованной вещью и необходимой для ее использования на ранее действовавших условиях (ст. 653 ГК). Право аренды недвижимой вещи, таким образом, обременяет право собственности на участок, с которым эта вещь неразрывно связана.

По аналогии с рассмотренными выше нормами следует признать, что право аренды помещения, которое не имеет отдельного- входа-выхода, обременяет право собственности на часть здания (сооружения), в котором это помещение находится, и которая необходима для доступа в помещение и его использования в соответствии с договором аренды (холлы, коридоры, лестницы и лестничные площадки, лифты и т.п.). Арендатор помещения, таким образом, имеет право пользования не только самим арендуемым помещением, но также и указанной частью здания или сооружения, хотя и не входящей в арендуемое помещение и, возможно, даже не принадлежащей арендодателю.

Применимо к праву аренды недвижимости и большинство особенностей, описанных в п. 1478 Учебника. Исключения и дополнения к этим особенностям суть следующие: (1) право аренды недвижимости не может быть производно от права оперативного управления учреждений — таковые не имеют возможности сдавать в аренду принадлежащее им недвижимое имущество; (2) право аренды недвижимости, производное от права хозяйственного ведения, не может возникнуть без волеизъявления собственника и, следовательно, относится к числу классических ограниченных вещных прав; (3) право аренды земельного участка, может быть производно от иных ограниченных вещных прав —

69

пожизненного наследуемого владения (причем, без согласия собственника — п. 1 ст. 267 ГК) и бессрочного (постоянного) пользования (только с согласия собственника участка) (ст. 270; ст. 20, 21 Земельного кодекса*). Наконец, условия, с наличием которых связано существование права аренды владеющего арендатора, перечисленные в п. 1479 Учебника (см.), распространяются и на право аренды недвижимости в полной мере и предопределяются содержанием арендного договора. * Иные особенности правового положение-арендатора земли определяются ст. 22 Земельного кодекса.

1486. Право аренды недвижимости возникает, в отличии от права владеющего арендатора (см. п. 1477 Учебника), не с момента поступления вещи в фактическое владение арендатора, а с момента государственной регистрации права аренды. Соответственно, и прекращается право аренды недвижимости, прежде всего, аннулированием записи о его государственной регистрации, безотносительно к предпосылкам такового, т. е. в связи ли с прекращением договора аренды, или выкупом арендованного имущества. Прекратить право аренды недвижимости ранее аннулирования записи о его государственной регистрации может только гибель арендованной вещи.

<< | >>
Источник: В.А.Белов . Гражданское право: Особенная часть: Учебник. 2004

Еще по теме § 8. Право аренды недвижимости — локационное право (п. 1480-1486):

  1. § 9. Право залога недвижимости — ипотечное право (п. 1487-1490)
  2. § 2. Право собственности на недвижимое имущество
  3. § 58 Ограничения права собственности по русским законам: хозяйственные, по свойству и положению имения. – Право участия общего. – Бечевник. – Специальные ограничения по роду и взаимному отношению имуществ. – Водяное право. – Право соседства. – Право прохода и проезда
  4. § 59 Право угодий в чужих имуществах. – Историческое обозрение. – Виды сего права. – Право въезда. – Право промыслов в чужой даче
  5. Статья 404. Право пользования чужим земельным участком или другим недвижимым имуществом
  6. Статья 782. Право арендодателя отказаться от договора аренды
  7. § 58 Русский закон о доверенности. – Право давать доверенность. – Право быть поверенным. – Верющее письмо. – Удостоверение доверия посланному. – Уполномоченные от обществ. – Содер- жание доверенности общей и частной. – Право передоверия. – Судебные полномочия. – Отношения поверенного к доверителю. – Ответственность доверителя относительно третьих лиц. – Утверждение действий поверенного. – Прекращение доверенности. – Отмена и ее последствия. – Право доверителя на самостоятельную деятельность.
  8. Третья часть НАСЛЕДСТВЕННОЕ ПРАВО. МЕЖДУНАРОДНОЕ ЧАСТНОЕ ПРАВО
  9. § 33 Общее правило о переходе наследства к детям. – Отличие отделенных от неотделенных. – Право представления. – Право родительское. – Право боковых родственников. – Римская система определения прав по классам и степеням. – Германская система определения прав по линиям и коленам.
  10. Глава 36 - Гражданского кодекса Право интеллектуальной собственности на литературное, художественное и другое произведение (авторское право)
  11. Е.А. Суханов. Гражданское право В 4-х томах Том II Вещное право, 2008
  12. 1. Ограниченное вещное право как право на чужую вещь
  13. § 3. Конституционное право или государственное право? Спор о терминах
  14. Глава 1. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО КАК ЧАСТНОЕ ПРАВО
  15. § 3. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления
  16. § 75 Право залога по местным законам прибалтийских губерний. – Заставное право. – Его история и нынешнее значение
  17. Глава 1 ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО И ЧАСТНОЕ ПРАВО
  18. § 3. Право в "кодексах" и право в жизни: влияние социальных факторов на функционирование права в обществе
  19. Е.А. Суханов. Гражданское право В 4-х томах Том III Обязательственное право, 2006