<<
>>

§ 40 Понятие о запродаже по системе нашего свода. – Запродажная запись о недвижимом имуществе. – Значение срока. – Запрещение вступать во владение запроданным имуществом. – Задаточная расписка.

Во всех законодательствах купля-продажа отнесена к договорам. В нашей системе купчая изъята из договоров и отнесена к способам приоб- ретения права собственности. При составлении свода законов Сперанский имел в виду такую мысль, что договор о продаже существенно отличается от купчей.

«Купчая крепость, – говорит он, – никогда не считалась обяза- тельством: это – traditio symbolica; она производит не иск (actio), и про- цесс по ней не принадлежит к исковым процессам, но к вотчинным или крепостным (vindicatio)».

В римском праве продажа есть контракт, в силу которого одна сторо- на обязуется передать другой имущество (вещь) за цену, которую другая сторона обязуется уплатить. С этим определением согласны и все прочие

законодательства. Стало быть, там продажа прежде всего производит обя-

зательство, а потом уже переносит собственность посредством передачи. Но по идее нашего закона продажа есть дейстие, коим одна сторона пере- дает другой вещь за определенную цену. Выражением этого действия, от-

313

носительно недвижимых, служит купчая крепость.

Здесь продажа перено- сит собственность и вместе с тем производит доказательство, дйствие кое- го простирается на будущее время. Движимые имущества продаются без актов, и передача совершается вручением (ст. 534, 1510).

Таким образом, в системе нашего права продажа отличается от дого- вора о продаже. Купчая есть акт окончательный, есть самая передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его – переход имущества от одного лица к другому; признаком этого пе- рехода служит купчая крепость, так что выдачей ее и переходом права исполняется предшествовавшее ей и отдельное от нее словесное или письменное соглашение. Разумеется, однако, что и с переходом собствен- ности не кончается еще всякое отношение между продавцом и покупщи- ком.

Между ними возникает отношение договорное, последующее за продажей и возникающее из продажной передачи, но это отношение сле- дует за передачей имущества, а не имеет целью самую передачу (ср. 1-ю часть курса, § 39 и сл.).

Договор о продаже именуется у нас в особенности запродажей, и в этом виде включен в систему обязательств (Зак. Гражд., 1679–1690). В силу сего договора, одна сторона обязывается продать (т.е. действитель- но передать в собственность, перекрепить) другой стороне имущество, к назначенному сроку и за известную цену.

Продавать, по закону, можно только имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности (1389 ст. Зак. Гражд.). А как запродажа есть только обязательство продать и передать, то и нет основания прости- рать на запродажу означенное ограничение. Итак, нет препятствия к за- продаже имущества, еще не принадлежащего самому продавцу, или, в частном случае, имущества, в котором для продавца только что откры- лось наследство, но которое еще не утверждено за ним и не перешло в его владение (ср. реш. Сен. по д. Ральцевич в Ж. М. Ю. апрель 1862 г.).

Срок и цена составляют необходимую принадлежность письменного договора о недвижимости, который называется запродажной записью. Она пишется с соблюдением правил о гербовом сборе (Зак. Гражд. 715) и свидетельствуется у крепостных дел в тех местностях, где нотариальное положение не введено в действие, без взыскания крепостных пошлин. Договор на запродажу движимости пишется также с соблюдением поста- новлений о гербовом сборе и свидетельствуется там, где не введено Но- тариальное Положение, у дел маклерских или в присутственном месте. Особые виды запродажи, имеющие торговое значение (напр. маклерская записка), соединяются с особыми упрощенными формами.

314

Наш закон обращает особое внимание на запродажную запись о не- движимом имуществе, в видах фискальных, чтобы предупредить переход недвижимых имуществ во владение покупателей без совершения купчей, т.е. без уплаты крепостных пошлин. Кроме того, в прежнее время име- лось в виду предупредить передачу населенных недвижимых имений в распоряжение лиц, не имевших права владеть крестьянами.

– Итак, закон запрещает допускать ко владению недвижимым имением по одной запро- дажной записи, без совершения по ней купчей крепости, и за нарушение этого запрещения подвергает обе стороны штрафу (1684). Срок, означен- ный в запродажной записи, имеет решительное значение: с истечением его, обязанность передать или перекрепить имение уничтожается; поку- патель, в силу запродажи, не приобретает вещного права на имение, а получает только право требовать от продавца удовлетворения за убыток или условленной уплаты штрафа. Это удовлетворение выражается в ис- полнении условия о неустойке или о задатке, помещаемого обыкновенно в запродажной записи. Это условие во многих случаях составляет дейст- вительную сущность договора, прикрываясь только формой запродажи или поставки; в таком виде сделка принимает характер игры или расчета на повышение и понижение цен, а при выдаче вперед продавцу некоторой суммы – получает значение лихвенного займа.

В прежнее время было в обычае, под видом запродажных условий, совер-

шать действительную передачу имений во владение, и в самых условиях предос- тавлялось покупщику право вступить во владение прежде совершения купчей. Условия сего рода не считались незаконными; предписывалось только (Манифест 24 ноября 1821 г.) брать с них пошлины, как бы с купчей, возвращая оные, когда условие будет уничтожено и купчая не состоится. Притом подтверждалось (Ук. 1810 и 1823 гг.) не совершать таких записей на имения, состоящие под запреще- нием. Но в 1826 г. было решительно запрещено вступать во владение имением по запродажной записи до совершения купчей. Однако нарушения этого правила продолжались, так что в 1854 г. был назначен годовой срок для совершения по всем таким имениям купчих крепостей, с тем, что после этого срока запродажа уничтожается, а имения берутся в опеку, со взысканием штрафа.

Заменой запродажной записи служит домашняя расписка о задатке (Зак. Гражд. 1685–1689), т.е. условие о совершении купчей крепости на запроданное имение, или о совершении формальной запродажной запи- си.

Расписка эта сохраняет силу в течение назначенного в ней срока или, если срок не назначен, в течение года. Она теряет свою силу по истечении срока, причем виновный в неисполнении отвечает задатком (см. о задатке § 36).

Условие о запродаже, особенно о запродаже движимости, имеет ана- логичные формы в купле-продаже, с одной стороны, в поставке – с дру-

315

гой стороны. А как закон наш ни в отдельных статьях, ни в системе, не представляет твердых признаков для разграничения этих видов, – призна- ков, достаточно ясных на каждый случай, то судебная практика нередко встречается с затруднениями в разъяснении и в оправдании решений по сему предмету.

Исполнение по договору о запродаже состоит, с одной стороны, в выдаче купчей крепости на имение (с устранением всех к тому препятст- вий, зависящих от продавца или принадлежащих к юридическому со-

стоянию имения), а с другой стороны – в принятии купчей и имения и в

платеже условленной суммы за имение. Распределение этих обязанностей между сторонами усложняется, когда в совершении купчей встречаются затруднения за лежащими на имении долгами и когда устранение этих затруднений принимается отчасти покупщиком на себя, или когда расче- ты за имение соединяются с кредитною операцией. Отказ – с той или дру- гой стороны – составляет нарушение договора и налагает на виновную сторону подлежащую ответственность, которая выражается или в неус- тойке, когда она постановлена в договоре, или в возмещении убытков. Впрочем, ни ту, ни другую сторону, нельзя, по свойству действия, прину- дить ни к совершению, ни к принятию купчей. Продавца нельзя прину- дить, против его желания, к выдаче купчей, и нельзя совершение купчей заменить выдачей данной от правительства (ср. решение 5 в Ж. М. Ю. октябрь 1859 г.). Если бы и покупщик, без основания, отказался от покуп- ки имения, нельзя установить ее принудительно, т.е. заставить его при- нять имение и получить купчую. В подобном случае (по д. Иверсена и Нарышкина Моск. Общ.

Собр. Сен. 1854 г.) Сенат решил: предоставить опекунам над имением покупщика принять, в согласность договора, кре- постной акт на запроданный дом и заплатить продавцу условленные деньги: но очевидно, что единственно возможная к принудительному ис- полнению часть такого решения заключается во взыскании продажной цены с покупщика.

Сущность запродажи. В случае недоумения о том, к продаже или к запро- даже следует отнести сделку, недостаточно останавливаться на одном букваль-

ном выражении: продал или запродал. Продал означает то же самое, что запро- дал, смотря по обстоятельствам дела, именно, когда сам продавец не имеет еще

во владении своем проданной вещи или когда продает не как индивидуальную вещь, а как количество. Как при продаже, так и при запродаже, если вещь не

передана еще во владение покупателя, нельзя принудить продавца к непремен- ной передаче самой вещи или ее стоимости покупателю, принудить потому

только, что он обязался передать вещь: его можно принудить, по силе договора, лишь к возвращению того, что даром подучено им за вещь от покупателя, или к

вознаграждению убытков, понесенных покупателем вещи от неисполнения до-

316

говора продавцом. В разрешении подобных случаев русскую практику затруд- няет особливое значение продажи, как укрепления в нашем законодательстве (ср. Касс. реш. 1867 г., № 72).

Не есть продажа, когда продается имущество, не состоящее в действитель- ном владении у продавца, но имеющее быть им купленным к сроку у других лиц (льняное семя, Касс. реш. 1870 г., № 1381). Запродажа может иметь в виду и неоп- ределенное имущество (Касс. реш. 1875 г., № 462). Но в решении того же года (№ 366) выражено, едва ли верно, что запродавать можно только свое имущество; следовательно подписка, которою один обещался продать другому еще не приоб- ретенное первым в собственность имение третьего лица, не может быть признана запродажною записью.

Определение при купле-продаже срока, в который проданная вещь должна перейти во владение покупщика, еще не изменяет характера сделки и не придает ей значения запродажи (Касс.

реш. 1870 г., № 1190; 1202).

Князь Любомирский выдал сыну своему доверенность продать имение, за- ключать условия о цене, совершать купчие и получать деньги. Сын, на основа-

нии этой доверенности, выдал две, одну после другой, запродажные записи на то же имение, разным лицам, с получением от каждого денег вперед. По обоим

записям совершение купчих оказалось невозможным. Затем наследники довери- теля, оспаривая вторую запись, доказывали, что, по существу акта, поверенный

не имел права, запродав имение одному лицу, после того запродавать его дру- гому; следовательно вторая запись для доверителя необязательна и он непови-

нен возвращать деньги, показанные уплаченными вперед поверенному. Однако решением признано, что наш закон не запрещает запродавать одно имущество

несколько раз. Сущность запродажи состоит в том, что между сторонами уста- новляется личное соглашение, с обязательством продать известное имущество;

но право собственности сим актом не установляется, и потому владелец имения, под своей ответственностью, не стеснен в совершении на имение нескольких

запродажных сделок по своему усмотрению (Мн. Гос. Сов. 1879 г. по д. Любо- мирского и Постникова).

Отсрочка не допускается по запродажной записи относительно обязанности совершить купчую крепость. Если нужно положить новый срок, то необходимо

составить новую запись (Сб. Сен. реш. III, 840; Зак. Гр. 1682).

Не допускается передача прав по запродажной записи, даже с согласия обеих сторон: необходимо для сего переписать самую запись (Сб. Сен. реш. III,

№ 840).

По делу Горенкиной с Зубовым Сенат признал, что если закон и не требует испрошения опекуном разрешения Правительствующего Сената собственно для запродажи имения малолетнего, то с другой стороны не представляется воз- можным допустить, чтобы действительность запродажи опекуном недвижимого имущества малолетнего не ставилась законом в зависимость ни от каких других условий. Такие условия, по мнению Сената, суть: 1) существовавшее уже во время совершения запродажи разрешение Сената на продажу, и 2) последующее

317

разрешение, но когда о сем оговорено в запродажной записи (Касс. реш. 1881 г.,

№ 124).

По вопросу: с какого времени возникает для договорившихся сторон право на иск по договору запродажи недвижимого имения в том случае, когда в догово-

ре этом срока исполнения не назначено, Гражд. Касс. Деп. признал, что, в виду

ст. 692 и 1549 т. Х ч. 1, когда срока на совершение купчей в запродажной записи не назначено, право на иск возникает с момента требования совершить куплю- продажу недвижимого имения (Касс. реш. 1891 г. 20 марта, № 35).

<< | >>
Источник: Победоносцев К.П.. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. 2003

Еще по теме § 40 Понятие о запродаже по системе нашего свода. – Запродажная запись о недвижимом имуществе. – Значение срока. – Запрещение вступать во владение запроданным имуществом. – Задаточная расписка.:

  1. § 39 Значение купли-продажи в иностранных законодательствах. – Наше понятие об укреплении посредством купчей. – Договорное начало в купчей. – Законные условия продажи. – Наличность имущества. – Свобода от запрещений. – Продажа прав и улиточная запись. – Общая форма продажи и особые формы
  2. § 14 Отношения супругов по имуществу. – Германское начало общения имуществ в браке и римская система приданого. – Особое имущество жены. – Разнообразные системы западных законодательств. – Раздел имуществ по прекращении брака. – Ограничения брачных договоров и сделок между супругами. – Английский закон об отношениях супругов по имуществу.
  3. § 69 Русское право залога. – Историческое его происхождение и первоначальные виды. – Значение закладной. – Нынешние законы о залоге. – Что может быть предметом залога. – Залог чужого имущества. – Свобода залога от запрещений. – Цель- ность залога. – Закон 1862 года о залоге из-под запрещения. – Качества личности. – Форма залога между частными лицами
  4. § 44 Какие обязательства переходят на покупщика с недвижимым имуществом. – Прекращается ли продажею действие договоров о найме имущества, заключенных прежним владельцем
  5. § 45 Договор о найме имуществ. – Предмет его. – Плата. – Отношение сторон. – Обязанность хозяина. – Передача. – Поддержание имущества. – Обязанности наемщика и права его. – Сублокация. – Эмфитевтическое пользование и бессрочный наем. – Право отказа. – Значение владения в найме и отношение его к праву собственности. – Действие давности. – Возобновление найма. – Ограждение наемщика и хозяина особым процессом. – Отношение найма к узуфрукту. – Наем земельный. – Правила арендных договоров. – Наем изп
  6. 2. Приобретение недвижимого имущества
  7. § 2. Право собственности на недвижимое имущество
  8. Статья 181. Недвижимое и движимое имущество
  9. 3. Особенности продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество
  10. Статья 397. Субъекты права владения чужим имуществом
  11. § 10 Принадлежности недвижимых и движимых имуществ