<<
>>

ГЛАВА 32. НАЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

С 1 марта 2005 г. на территории Российской Федерации введен в действие новый Жилищный кодекс. Основываясь на конституцион-ных положениях о праве каждого на жилище (ст. 40), его неприкосно-венности (ст.

25), праве свободно выбирать место пребывания и жи-тельства (ст. 27), праве собственности на жилище (ст. 35), Кодекс ре-гулирует отношения, связанные с жилыми помещениями. Будучи общественными, такие отношения складываются как на началах вла-сти и подчинения, так и на началах равенства их участников. В этой связи Жилищный кодекс в ст. 4 выделяет среди них те, которые воз-никают по поводу отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда, учета жилищного фонда, контроля за его использованием и сохранностью, а также отношения по поводу воз-никновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, пользования жилыми помеще-ниями частного жилищного фонда и т.д.

Отношения пользования жилым помещением независимо от ос-нований их возникновения являются ядром жилищных отношений.

Они имеют обязательственный характер и разновидность граждан-ско-правовых отношений. Отношениям по обеспечению граждан жилыми помещениями, их распределению, формированию жилищ-ных фондов присущ административно-правовой характер. Поэтому действие жилищного законодательства распространяется на разно-родные общественные отношения, хотя они и подпадают под собира-тельное понятие «жилищные отношения». Это обусловливает ком-плексный характер жилищного законодательства.

Жилищное законодательство в соответствии со ст. 72 Конститу-ции РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Оно состоит из Жилищного кодекса, других федеральных законов1, указов Президента РФ2, постановлений Правительства РФ3, иных нормативных правовых актов.

Органы местного самоуправления в пределах своих полномочий, предусмотренных Жилищным кодек-

1 См. Закон о приватизации жилищного фонда.

2 См. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-ком- мунального хозяйства в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997. № 18. Ст. 2131.

3 См. постановления Правительства РФ: от 14 декабря 2005 г. № 761 «О пре- доставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» (СЗ РФ. 2005. № 51. Ст. 5547), от 31 декабря 2005 г. № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы» (СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 694).

Глава 32

117

сом, также могут принимать нормативные правовые акты, регули-рующие жилищные отношения.

Источниками права в области жилищных правоотношений явля-ются решения Конституционного Суда РФ, в которых формулируются его общеобязательные правовые позиции. Особым источником жи-лищного права остаются разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, призванные формировать единообразную судебную практику.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд страны подразделяется на частный (находится в собственности граждан и юридических лиц), государственный (находится в собственности РФ и субъектов РФ) и муниципальный (находится в собственности муниципальных образований). Доля частного жилищного фонда за 1990-2004 гг. увеличилась с 33 до 73,5%, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 25,6%; из них 20,1% составляет муниципальный жилищный фонд.

По целям использования выделяют фонд социального использо-вания (совокупность жилых помещений, предоставленных по дого-ворам социального найма в домах государственного и муниципаль-ного жилищных фондов), специализированный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированного жилого помещения в домах государст-венного и муниципального жилищных фондов), индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений в домах частного жилищного фонда, используемых для проживания граждан-соб-ственников и членов их семей, а также иных граждан на условиях безвозмездного пользования), фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений в домах частного, государствен-ного и муниципального жилищных фондов, используемых для про-живания граждан на условиях возмездного пользования и по другим основаниям).

Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду определяет особенности его правового режима, в том числе договор-ные формы его использования.

В их числе — договор социального найма жилого помещения и договор найма специализированного жилого помещения, которые могут заключаться только в государст-венном и муниципальном жилищном фондах и регулируются Жи-лищным кодексом, а также договор найма (коммерческого найма) жилого помещения, наиболее распространенный в частном жилищ-ном фонде и регулируемый нормами гл. 35 ГК.

118

Глава 32

Таким образом, основополагающей нормативной базой регла-ментации жилищного найма являются Жилищный кодекс и Граж-данский кодекс. При этом следует отметить, что хотя ГК содержит общие нормы для двух разновидностей договора найма — найма социального и найма коммерческого, нормы жилищного законода-тельства, будучи специальными, имеют приоритет над гражданским законодательством.

<< | >>
Источник: О.Н. Садиков. Гражданское право Российской Федерации Учебник Том II. 2006

Еще по теме ГЛАВА 32. НАЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ:

  1. Глава 18. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  2. § 50 Особенные виды личного найма. – Ремесленный наем. – Отдача в обучение. – Работа по заказу. – Наем приказчиков и сидельцев. – Наем сельских рабочих и служителей. – Наем нижних воинских чинов. – Наем фабричных и заводских. – Наем на золотые прииски. – Наем корабельщика, водоходцев и судорабочих; лоцманов; артельщиков.
  3. § 10. Права членов семьи собственника и нанимателя жилых помещений, нанимателя жилого помещения и граждан, совместно проживающих с нанимателем (п. 1491-1495)
  4. 3. Другие договоры по использованию жилых помещений
  5. § 4. Обязательства из договора найма специализированных жилых помещений
  6. § 5. Обязательства из договора коммерческого найма жилых помещений
  7. 2. Особенности продажи жилых помещений
  8. 1. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма.
  9. 1. Публично-правовые предпосылки заключения договора найма специализированных жилых помещений
  10. 3. Ограниченные вещные права по использованию чужих жилых помещений
  11. ГЛАВА ТРЕТЬЯ НАЕМ И М У Щ Е С Т В А (Sachenmiethe, Bestandvertrag, contr. de louage)
  12. § 48 Личный наем. – Различные его виды. – Виды наемной платы. – Ограждение личной свободы сроками служения. – Наем прислуги и прусский закон о сем предмете. – Французский закон.