§ 44 Какие обязательства переходят на покупщика с недвижимым имуществом. – Прекращается ли продажею действие договоров о найме имущества, заключенных прежним владельцем

Какие обязательства переходят на покупщика вместе с недвижи- мым имением? Сами по себе (без особого соглашения) переходят, оче- видно, только обязательства или повинности реальные, т.е.

417

В таком смысле выражается наш закон по поводу публичной про- дажи недвижимых имений. В статье 276 Положения о взыск. гражд., изд. 1893 г., содержится правило о том, что сведения о количестве чис- лящихся на имении казенных недоимок, а также недоимок в земских, городских и других общественных сборах, должны быть помещаемы непременно в торговых листах (которые во всяком случае предъявляют- ся торгующимся); недоимки эти, равно как и расходы по производству описи, оценки и продажи и издержки на необходимые исправления имущества, если исправления были сделаны за счет владельца, уплачи- ваются прежде всего из представленной покупщиком суммы (т. XVI, ч. 2, Пол. Взыск. Гражд., ст. 295; Уст. Суд. Гражд. ст. 1163). По смыслу приведенных законов на ответственность покупщика возлагаются толь- ко те недоимки, которые были оглашены при описи или после нее нако- пились. Это ограничение происходит оттого, что публичная продажа производится от лица правительства, которое в лице администрации само заботится о приведении в известность лежащих на имении недои- мок во время описи имения. Что касается описи имений для публичной продажи, то по уставу гражданского судопроизводства она уже не имеет того официального, правительственного значения, которое имела по прежнему порядку, ибо производится не чиновниками общей админист- рации, прямо от лица правительства, но судебным приставом, по хода- тайству заинтересованных лиц. Сведения о недоимках для описи при- ставу указано требовать от присутственных мест, но не доставление этих сведений не останавливает описи (1113 ст.).

По общему правилу нашего законодательства, пополнение при продаже недвижимого имения числящихся на нем недоимок и взысканий – не принадле-

жат к числу необходимых условий совершения купчей крепости, а, напротив того, отнесено к разряду условий произвольных, зависящих от обоюдного со-

гласия продавца и покупщика (Св. Зак. т. Х, ч. I, ст. 1425–1428). Из этого обще- го правила сделаны только некоторые изъятия, например: относительно имений,

состоящих под запрещением по иску или взысканию (ст.

а также имений, продаваемых с публичного торга (Пол. Взыск. Гражд. ст. 276 и Уст. Гр. Суд. ст. 1163). При продаже этих имений должны быть пополнены чис-

лящиеся на оных взыскания (казенные и частные); недоимки (по платежу госу-

дарственных податей и всякого рода земских и городских повинностей) удер- живаются из данной за имения цены.

Для разъяснения и подтверждения сих правил в 1882 г. (Полн. Собр. Зак.,

№ 1259) постановлено, что уплата всех недоимок по казенным, земским, город- ским и другим общественным повинностям, накопившихся на недвижимом иму-

ществе за время, предшествовавшее переходу оного от одного владельца к друго-

му, лежит на обязанности нового владельца имущества. Правило это не распро-

418

страняется, однако, на имущества, проданные с публичных торгов, относительно коих действуют особые постановления (Уст. Земск. Повин., ст. 92, дополн. по Прод. 1890 г.; Временн. Прав. для Земск. Учр., ст. 30 по Прод. 1890 г.).

Тем же законом, по вопросу: ответствуют ли дворянские имения по пере- ходе – продажей к лицам не дворянского сословия, за недоимки в дворянских повинностях, положено, что в случае перехода недвижимого имущества, при- надлежащего дворянину, во владение лица не дворянского состояния, на обя- занности нового владельца имущества лежит уплата, сверх могущей оказаться недоимки за прежнее время, также сбора на частные дворянские повинности, впредь до окончания того трехлетия, на которое сей сбор исчислен по дейст- вующей раскладке.

Во-вторых, переходят на нового владельца все вотчинные повин- ности, лежащие на имении в пользу частных лиц и устанавливаемые общим законом или актами прежнего времени (например, вотчинные сервитуты всякого рода и т.п.). См. далее, где говорится об ограничени- ях права собственности.

В-третьих – вместе с правом на иски всякого рода и требования, проистекающие из вотчинного права, переходит и ответственность по всяким требованиям, основанным на вотчинном праве, а не на личном действии или обязательстве прежнего владельца (ср.

№ 453, 538, 1880 г., № 134).

Если иск подлинно вотчинный, связанный с известным имением, то право на иск переходит само собою, с переходом вотчинного права; нет надобности

требовать, чтобы об этом переходе права на иск оговорено было в купчей: зна- чение может иметь только отрицательная оговорка, т.е. о том, что право на иск

остается у продавца. Вот пример. Два брата – Иван и Петр разделили между собою общее имение 1064 дес. на две ровные части, каждому по 532 дес., с тем,

что если по новому измерению участки окажутся неровны количеством, то для уравнения межа может быть изменена. Иван продал свой участок Федору, озна-

чив в купчей 532 десятины, по раздельному акту; но в натуре у Федора оказа- лось только 476 десятин. Вправе ли Федор требовать себе дополнения меры – от

Петра, в силу раздела его с Иваном? Суд отказал Федору в этом иске, рассудив, что права его основаны на купчей, а в купчей не значится, что ему передано и

право на иск и о разделе (ср. Касс. реш. 1870 г., № 757). Но, кажется, основа- тельнее было бы признать, что за продажею Иваном Федору всего своего участ-

ка, без остатка, к Федору переходит и право на вотчинный иск о дополнении земли; иск не к Ивану, за недостаток земли по купчей, но именно к Петру, о

дополнении участка в совокупной даче. Нет причины полагать, что право на этот иск исчезает вовсе с переменою владельца; если же оно не исчезает, то

принадлежит не иному кому как преемнику владения Федору, ибо это иск о разделе или разверстке общего владения; напротив того, Иван, перестав вовсе

быть владельцем, не может и предъявить такого иска.

419

Сюда относится важный практический вопрос: прекращается ли продажею действие договоров об отдаче внаем недвижимого имущества (арендных), совершенных прежним хозяином оного, или должны эти договоры оставаться в силе до условленного срока? Договором о найме возбуждается личное обязательное отношение, и потому по всей строго- сти юридической логики следовало бы признать, что такое отношение между двумя лицами должно безусловно уступить вотчинному праву третьего лица на то же самое имущество.

Однако старое германское право допускало ограничения безуслов- ного права собственности, в пользу наемщика: и новейшие законода-

тельства держатся большею частью того же взгляда. Прусский закон

оставляет в силе действие арендного договора и в отношении к новому приобретателю имущества, когда приобретение совершилось по купчей между частными лицами; но когда приходится продавать имение по судебному приговору с публичного торга, действие арендного договора может быть прекращено до срока (Allg. Ldr. ч. 1, тит. 21, § 350, 358). Старинное французское право разрешало вопрос, применяясь к римско- му началу, в пользу нового вотчинника; новый закон (Сode Civ. 1743), в интересах сельской промышленности охраняет наемщика от притязаний нового владельца, если в минуту перехода собственности наемщик вступил уже в права свои по договору; в противном случае осуществле- ние договора, хотя бы заключенного прежним владельцем до продажи, может быть остановлено новым приобретателем. Австрийский закон предоставляет арендному договору обязательную силу для нового вла- дельца лишь в том случае, когда арендное право приобрело силу вещно- го права запискою в поземельную книгу.

Наш закон не представляет прямых указаний для разрешения этого вопроса в общем смысле; есть частное постановление (Пол.

420

Гражд., ст. 195, прим.), относящееся исключительно до публичной про- дажи. По силе сего постановления договоры оброчные и арендные, за- ключенные владельцем имения до описи оного, сохраняют свою силу до написанного в них срока, – но если до истечения сего срока состоится публичная продажа, то действие договоров продолжается до срока, в них означенного, в таком только случае, когда договоры заключены были до наложения запрещения на имение. Из этого можно извлечь следующее правило: владелец вправе свободно распоряжаться своею собственностью и заручать пользование имуществом постороннему ли- цу на срочное время, если собственность его свободная, т.е. если на ней не обеспечено взыскание вещным обеспечением: доколе запрещения нет на имении, хозяин не нарушает ничьего права, отдавая именье в аренду. (См. Касс. реш. 1879 г., № 359; 1880 г., № 200.)

Имея право отдавать в аренду свою собственность, хозяин имеет право обратить в свою пользу, как доход с имущества, и арендную пла- ту, – только не безусловно. В пункте 2 приведенного примечания к ст. 195 Пол. Взыск. Гражд. сказано, что платежи, когда получены были прежним владельцем в договорный срок, не поворачиваются; но если получены были вперед до срока, то взыскиваются с него обратно и при- лагаются к составу описанного имущества. При сем очевидно принято в соображение, что имущество, описанное за долг, – по крайней мере со времени описи, составляет со всеми своими принадлежностями, стало быть, и с доходами, фонд обеспечения для взыскателя. В 1861 году, по поводу освобождения крестьян, постановлено (Зак. Гражд., ст. 1703, прим.) еще правило, относящееся исключительно до так называемых дво- рянских имений: платежи, учиненные арендатором владельцу имения более чем за 2 года вперед, если впоследствии имение это поступит в пуб- личную продажу или будет присуждено к отдаче другому владельцу, – могут быть со стороны займодавца или новых владельцев признаны не- действительными; т.е. могут быть вновь требуемы с арендатора (без уничтожения арендного права), с тем, что арендатор вправе взыскивать их обратно с владельца, коему прежде заплатил. Правило это строго, и едва ли справедливо в отношении к арендатору, который, не видя на име- нии запрещения и не предусматривая публичной продажи или отсужде- ния, мог заплатить деньги вперед по доброй совести, невинно.

В новом уставе судопроизводства гражданского (ст. 1099, 1100) постановлено, что договоры по недвижимому имению, заключенные должником до получения повестки и до обращения на оное взыскания, сохраняют свою силу до назначенного в них срока; в противном же слу-

421

чае могут быть уничтожены судом по просьбе взыскателя или покуп- щика, если клонятся ко вреду того или другого.

Все эти постановления относятся лишь к случаям понудительной продажи либо отчуждения, но к продаже договорной, по купчей крепо- сти, постановления эти не имеют применения1.

Когда вопрос становится только между сторонами, участвовавши-

ми в купле-продаже, и арендатором, то справедливее и сообразнее с духом наших законов заключить, что переход имения по купчей не уничтожает действие арендного договора. Покупщик, если был введен в заблуждение, считая купленное имение свободным от обязательств, пусть ищет себе удовлетворения от продавца, не касаясь прав арендато- ра на пользование имением: наш закон не уполномочивает его прямо требовать уничтожения продажи и вследствие ошибки и неведения, раз- ве бы доказал он злой умысел со стороны продавца.

Напротив, из некоторых статей нашего свода законов гражданских следует заключить, что наш закон ограждает в подобных случаях права добросовестного наемщика. В 521 ст. 1 ч. Х т. сказано: вотчинник, не-

смотря на то, что имущество его находится по законно совершенным

актам во временном отдельном владении постороннего лица, может, однако же, уступить или передать кому-либо, по своему произволу, принадлежащее ему право собственности на таковое имущество, впро- чем, не стесняя тем прав отдельного владения. А под понятие об от- дельном владении закон наш подводит и пользование чужим имущест- вом по договору найма (ср. ст. 514, 517, 528). Правило 1692 ст. законов гражданских, ограничивающее 12-летним сроком наем недвижимых имуществ, клонится между прочим (как справедливо замечают некото- рые) к охранению права собственности преемников вотчинника, от его произвола в передаче постороннему лицу пользования сим имуществом на продолжительное или бессрочное время. Притом, конечно, в интере- сах наемщика постановлено (1703 ст.), что если арендные контракты заключаются с получением вперед денег более чем за год, то на имение, по количеству взятой вперед суммы, должно быть наложено запреще- ние, которое само по себе указывает покупателю или залогодержателю на существование оплаченного по имению арендного контракта, «кото- рый они должны наблюдать в точности». Касс. реш. 1877 г., № 309.

1 В 1880 г. (Касс. реш., № 301) Сенат признал, что положение о сохранении силы аренд- ных договоров, осуществившихся в действительности, относится и к тем случаям, ко- гда переход имения совершился не путем продажи, но силою судебного решения, ибо (?) в сем случае «положение арендатора требует защиты вложенных в имение труда и из- держек».

422

Очевидно, что вопрос этот представляется в ином виде там, где признаны законом строгие формы приобретения и перехода вотчинных прав и где самою формою права вотчинные резко и очевидно отличены от личных прав. Где, например, положено – некоторые права на пользо- вание имением (как-то узуфрукт) почитать правами вотчинными и запи- сывать в поземельные книги на имении, к которому права те относятся, там справедливо будет строгое применение известного правила о том, что наем уступает покупке безусловно (Kauf bricht Miethe). Но в на- стоящем состоянии нашего гражданского права, когда самый термин владение не имеет у нас строгой опредительности и относится иной раз безразлично к пользованию, едва ли было бы справедливо выводить из вотчинных прав такие последствия, которые системою права и формою прав не могут быть прямо оправданы. – В системе наших гражданских законов нет того строгого формального отличия вещных прав от прав по обязательствам, какое существовало в системе римского права и потом отразилось в системах новейших законодательств и, руководствуясь исключительно теми началами, которые положены в основание наших законов, не всегда можно заключить с достоверностью, какое право следует отнести к категории вещных прав и какое к правам личным.

Термин владение безразлично прилагается у нас к юридическим состояниям, основанным как на вотчинном укреплении, так и на дого- воре. А главное: если у западных народов закон не решался поддержи- вать безусловное начало собственности против договорного начала, а напротив того, пожертвовал строгостью отвлеченного начала интересам промышленности и движимого капитала, то к нашему экономическому состоянию тем более применяется такое предположение. Французский законодатель рассуждал так: надежность договоров о найме земли, имеющих столь важное значение в общественной экономии, была бы значительно поколеблена, и многие не решились бы затрачивать свои капиталы на обработку земель и на промыслы в долгосрочной аренде, когда бы надлежало всякий раз опасаться, что новый вотчинник, всту- пив по передаче на место прежнего, может вытеснить арендатора из имущества по своему произволу. Это рассуждение еще более оправды- вается у нас по бедности сельского хозяйства и промышленности, при скудости капиталов и в недостатке рабочих сил. Посему, без сомнения, странно было бы к такому состоянию применять строгое начало рим- ского вотчинного права, не выраженное в нашем законодательстве.

Ср. в Сборн. Сен. реш. ч. 2, № 297 решение по вопросу о том, кому – про-

давцу или покупщику имения, принадлежит право на получение ликвидацион- ных денег, которые назначены были к выдаче продавцу – прежнему владельцу

423

имения, за припасы, забранные из того имения войсками в прежнее время, до продажи. Признано, что эти деньги не могут быть сочтены принадлежностью населенных земель, а составляют совершенно особое долговое имущество прежнего вотчинника. По вопросу об уничтожении наемных контрактов на про- данное имущество см. там же, № 943.

По делу об условии на рубку леса в имении, заключенном бывшею владе- лицею оного Татищевой с купцом Леоновым, и отрицаемом со стороны Ники- форова, купившего то имение у Татищевой, Государственный совет (1854 г., 8 марта) выразился: «продажи, подобные той, которая сделана Татищевой Лео- нову, могут быть предметом справедливого иска к продавцу, если они умыш- ленно или неумышленно скрыты от покупщика; но нарушать права торговцев, вовсе сторонних лиц в сделках о переуступке имений, значило бы допустить явную несправедливость и потрясти доверие к сделкам, заключенным на вре- менное пользование отдельными угодьями». Ср. Касс. реш. 1880 г., № 265.

Владелец имения отдал внаем землю, упомянув в контракте, что в случае продажи имения обязанность по контракту переходит на нового владельца, а затем, продав все имение, не выговорил найма в купчей. Покупщик требовал уничтожения найма, но ему отказано, причем Сенат рассудил, что договоры на имущества сохраняют силу до срока, и не могут прекратиться по произволу собственника чрез продажу имения: закон не требует, чтобы в купчей было упомянуто об них, что подтверждается 1703 ст. Гражд. Зак. (Касс. реш. 1868 г.,

№ 771; 1874 г., № 272; 1875 г., № 92).

В другом решении (Касс. реш. 1869 г., № 882) выражено, что перемена владельца не освобождает нового приобретателя имения от обязанностей, при- нятых на себя прежним вотчинником относительно арендатора, ибо продавец не может уступить покупщику более прав на имение, чем сам имеет. См. еще реш. 1870 г., № 1794.

1876 г., № 190. Судебная палата признала, что субарендные договоры, за- ключенные с разными лицами арендатором, должны и по заключении сим по-

следним с собственником имения договора об уничтожении арендного контракта

почитаться обязательными для собственника в силу закона. Прав. Сенат нашел такой вывод палаты совершенно несогласным с 570, 1547 ст. Х т. 1 ч. и 366 ст. Уст Гр. Суд., так как если собственник имения не участвовал в заключении субаренд- ных договоров, то они, не будучи для него обязательны в силу закона (570 ст.), могут сделаться таковыми для него лишь в силу особого соглашения его.

1877 г., № 83; 1879 г., № 129; 1881 г., № 98. 521 ст. Х т. 1 ч., определяющая обязательность договора имущественного найма для нового приобретателя име-

ния, не может быть применяема к тем случаям, когда договор, заключенный

прежним собственником и не облеченный в такую форму, при которой существо- вало бы предположение, что договор известен приобретателю и принят им к ис- полнению (1703 ст. Х т. 1 ч.), остался неосуществленным, за ненаступлением на- значенного в нем срока, до перехода имения к новому приобретателю. Если нани- матель имеет право требовать от лица, с которым он заключил договор, исполне- ния этого договора передачею в натуре отданного внаем имения, то отсюда еще не

424

следует, чтобы это право принадлежало нанимателю и против нового приобрета- теля, с которым он в договорных отношениях не состоит и который по закону обязан только не стеснять отдельного владения, уже начавшегося.

1877 г., № 186. 1100 ст. Уст. Гр. Суд. предоставляет право просить об уничтожении договоров по имению, заключенных должником после получения повестки об исполнении, лишь взыскателю и покупщику имения с публичного торга, если таковые договоры клонятся ко вреду их, а не всем последующим покупщикам имения, на которых она не распространяет своего действия.

1875 г., № 467. Для приобретения имения, отданного в аренду еще прежним собственником, могут быть обязательны только те действия наемщика, которые

совершены последним в пределах контракта. Поэтому добровольное соглашение

между прежним владельцем и арендатором о досрочной уплате наемных денег, распространяющейся за пределы того времени, когда имение еще не перешло третьему лицу, не касается нового приобретателя, права которого ограничиваются только обязательными для него условиями не уничтоженного контракта.

1878 г., № 201; 1881 г., № 114. Проданное с публичных торгов имение, по постановлению надлежащего суда, укрепляется за покупателем и покупщику вы-

дается данная на точном основании описи, по которой произведена продажа

(ст. 1164 и 1165). Следовательно, если договор по имению не вошел в опись, и не был затем вследствие поданной своевременно жалобы включен в оную до прода- жи, он уже не может более обременять проданное имение. С публичною прода- жею ликвидировались все прежние обязательства, лежащие на имении; эквива- лентом его является уже сумма, вырученная на публичных торгах, и всякое новое притязание к имению может относиться только к этому эквиваленту. Таким обра- зом, и договоры, предусмотренные в 1099 ст. Уст. Гр. Суд., сохраняют свою силу лишь в том случае, если включены в опись, по которой продано имение.

1878 г., № 11. 2 п. 1529 ст. Х т. I ч., как ограждающий собственно интере- сы кредиторов, может служить основанием к уничтожению сделки по иску кре- диторов, лишенных этою сделкой средств к удовлетворению их взысканий, но не может быть применяем, по буквальному его содержанию, в исках покупщика имения об уничтожении арендного договора, как заключенного прежним собст- венником с целью лишить его известной доли доходов с этого имения; с другой стороны, нельзя не признать за покупщиком, приобретшим имение с публично- го торга, права требовать уничтожения арендного договора, о котором на торгах ему известно не было (ни из описи, ни из запрещений) и который на продолжи- тельное время лишает его доходов с имения; это право покупщика можно ус- мотреть и в ст. 1528, т. Х, ч. I, по содержанию которой цель договора не должна быть противна благочинию, т.е. «понятиям нравственности» (разъясн. Пр. Сен. в решен. 1867 г., № 411), и в ст. 1104 и 1111 Уст. Гр. Суд., на основании кото- рых в опись имения для продажи его с публичного торга должны быть внесены вообще сведения, объясняющие положение имения, как-то «заключенные по оному договоры», а представление к описи всех актов, определяющих право на оное его владельца, вменяется в обязанность должнику, и наконец в ст. 684 и

425

693 т. Х ч. I, предоставляющих всякому искать вознаграждения за ущерб и убы- ток, причиненный деянием другого.

По поводу продажи недвижимых имуществ с публичного торга возникают не- редко вопросы о том, какие взыскания, лежащие на имении, должны считаться во-

шедшими в оценочную сумму, следовательно подлежащими вычету из нее и не пе-

реходящими на покупщика? Подобный вопрос возник по д. Ржавского: имение про- давалось за частые долги, с согласия Сохр. Казны, в коей было заложено, но выру- ченные деньги обращены исключительно на частые взыскания, а долг Сохр. Казны предполагался обращенным на покупщика, тогда как покупщик считал его пога- шенным из покупной суммы. Решено, по соображению ст. 1251 Уст. Кред. (изд. 1857 г.), 2043, 2044, 2089, 2119 и 3120 2 ч. Х т. (изд. 1857 г.), что долг Сохр. Казны, уплачиваемый из суммы, вырученной из продажи имения, тогда только может почитаться не вошедшим в оценочную сумму имения, когда он был показан в торговом листе подлежащим платежу независимо от взноса покупной цены имения, и только в том случае может считаться переведенным на покупщика, когда последний изъявил, формальным образом, свое на то согласие. Между тем в торговом листе не было обозначено, что долг Сохранной Казне не включается в оценочную сумму имения, а было прямо выражено, что из вырученной от продажи суммы 173 р. 6 к. следует отослать в Сохранную Казну для приведения долга этой Казны в порядок, а остальные затем 789 р. 39 к. долга Казне должны быть переведены на покупщика; на сем основ. купленное имение признано сво- бодным от долга (1 Общ. Собр. Сен. реш. 24 марта 1872 г.).

1