6. Договор поднайма жилого помещения
К числу субъективных прав нанимателя, возникающих из договора социального найма жилого помещения, относится право сдачи нанятого им жилого помещения или его части другому лицу — поднанимателю путем заключения с ним договора поднайма.
По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п.
1 ст. 685 ГК, ч. 1 ст. 76 ЖК).Сторонами договора поднайма являются наниматель, занимающий жилое помещение по договору социального найма, и поднаниматель. Наниматель по основному договору социального найма выступает в данном случае в роли наймодателя.
Предметом договора поднайма в отличие от договора социального найма может быть часть занимаемого нанимателем жилого помещения, в том числе часть комнаты, а при временном выезде — все помещение. В любом случае ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК), поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан.
Вместе с тем в договоре поднайма должны быть указаны все граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем.По своей юридической природе договор поднайма является двусторонним, реальным, возмездным и срочным. Права и обязанности возникают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т.е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение. Существенным условием этого договора является плата за пользование жилым помещением, которая может быть выражена не только в виде денежной суммы (что встречается наиболее часто), но и в форме иного предоставления (например, путем передачи вещей, выполнения работы, оказания услуг). Размер, порядок, сроки и условия внесения платы за пользование жилым помещением определяются соглашением сторон (ч. 2 ст. 78 ЖК).
Другим существенным его условием закон признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК). Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен быть заключен в письменной форме, причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (ч. 1 ст. 77 ЖК).Заключение нанимателем договора поднайма возможно лишь при одновременном наличии следующих условий (предпосылок), предусмотренных ст. 76 ЖК:
письменное согласие наймодателя;
письменное согласие совместно проживающих с нанимателем членов его семьи;
при сдаче в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире — согласие всех других нанимателей и проживающих с ними членов их семей (а при наличии в такой квартире приватизированных жилых помещений — всех собственников и проживающих с ними членов их семей);
общая площадь жилого помещения должна быть достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателя на одного проживающего приходилось не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления;
отсутствие в составе семьи нанимателя (а в коммунальной квартире — и среди всех других проживающих в ней граждан) лиц, страдающих одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний, указанных в утвержденном федеральным правительством перечне (таким лицом, разумеется, не может быть и поднаниматель либо вселяемые совместно с ним граждане), а также отсутствие других запретов, предусмотренных федеральными законами.
При вселении поднанимателя должны также соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства.
В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право пользования занятым жилым помещением. Однако это право не является самостоятельным (ч. 3 ст. 76 ЖК), оно производно и зависимо от прав нанимателя и имеет ограниченный характер. Поднаниматель не участвует в решении вопросов пользования жилым помещением, например не требуется его согласия при вселении новых постоянных пользователей, при решении вопроса о переустройстве жилого помещения, о ремонте и т.п.
Поднаниматель не участвует также в исполнении обязанностей, которые возникают для нанимателя и членов его семьи.Главным основанием прекращения договора поднайма является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения (ч. 5 ст. 79 ЖК). В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в другое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекращения договора найма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать помещение, которое было предметом поднайма.
Расторжение договора поднайма и выселение поднанимателей при социальном найме возможно также по соглашению сторон или при нарушении поднанимателем условий договора поднайма. Если поднаниматель или совместно проживающие с ним лица используют полученное жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с занимаемым жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель может предупредить их о необходимости устранения допущенных нарушений, включая осуществление необходимого ремонта, а при невыполнении этих требований и (или) продолжении таких действий вправе расторгнуть договор поднайма и выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан (ч. 4 ст. 79 ЖК). Поднаниматель имеет право в любое время отказаться от
договора и освободить занимаемое помещение при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором. Этот вывод можно обосновать путем применения по аналогии нормы ч. 2 ст. 83 ЖК, относящейся к социальному найму.
Еще по теме 6. Договор поднайма жилого помещения:
- § 2. Договор найма жилого помещения
- § 1. Понятие и виды договора найма жилого помещения
- § 3. Обязательства из договора социального найма жилого помещения
- § 1. Договор найма жилого помещения социального использования
- § 2. Договор коммерческого найма жилого помещения
- 16.3. Договоры найма жилого помещения
- 1. Стороны и предмет договора найма жилого помещения.
- § 3. Договор социального найма жилого помещения
- 4.1. Договор найма жилого помещения
- 2. Понятие и содержание договора найма специализированного жилого помещения
- § 2. Договор найма специализированного жилого помещения
- 2. Сущность и виды договоров найма жилого помещения
- Тема 4. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ДРУГИЕ ЖИЛИЩНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
- 1. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения
- 2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения.
- 2. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
- 10. Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения
- Глава 46. Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные правоотношения
- 3. Расторжение договора найма жилого помещения (ст. 687, 688 ГК).
- 3. Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения