<<
>>

§ 45 Договор о найме имуществ. – Предмет его. – Плата. – Отношение сторон. – Обязанность хозяина. – Передача. – Поддержание имущества. – Обязанности наемщика и права его. – Сублокация. – Эмфитевтическое пользование и бессрочный наем. – Право отказа. – Значение владения в найме и отношение его к праву собственности. – Действие давности. – Возобновление найма. – Ограждение наемщика и хозяина особым процессом. – Отношение найма к узуфрукту. – Наем земельный. – Правила арендных договоров. – Наем изп

В договоре найма уступается за известную плату пользование иму- ществом или личной услугой, либо работой, следовательно договор этот менового свойства и уподобляется купле-продаже.

Предметом служит имущество (rei locatio) или личная услуга и работа (operarum locatio), или совокупность работ и имуществ для целого предприятия (operis conduc- tio); происходит мена, причем целью договора служит не непосредствен- ное (как при купле) обладание предметом сделки, но удовлетворение из- вестного хозяйственного интереса, посредством пользования имущест- вом, или посредством личных действий, работ и услуг. Все эти виды най- ма соединялись у римлян под общим названием locatio, conductio.

343

Непосредственное употребление вещи на свои нужды (usus, uti) от- личается от полного пользования всей производительной силой вещи, с извлечением и присвоением плодов ее и произведений (usus fructus, uti, frui. См. I ч. курса, § 31). Сообразно этому отличию различаются в найме имуществ – простой наем (Miethe) от съема или аренды (Pacht).

Хозяйст- венное и юридическое значение найма различается и по роду имуществ, служащих предметом найма. Так, французский закон различает, в особых категориях, наем домовых помещений и движимостей (bail a loyer), наем земель и сельских хозяйств (bail a ferme), и наем скота (bail a cheptel).

Предметом найма служит известное, определенное имущество, не только свое, но и чужое (доверенное в хозяйственное управление и рас- поряжение); может служить не только материальное имущество, но и право, если оно, по свойству своему, способно к отдельному употребле- нию или пользованию. Не могут быть предметом найма имущества, не способные к отдельному пользованию; напр., сервитуты, нераздельно принадлежащие к имуществу, права индивидуальные в теснейшем смыс- ле, которые нельзя отделить от личности (usus, habitatio), залоговое право, так как оно, по существу своему, вмещает в себе не пользование, а распо- ряжение и отчуждение.

Не подлежат найму вещи, по свойству своему потребляемые и назначенные для потребления (напр., вино, хлеб и т.п.), разве берутся на выставку и на показ, ad pompam et ostentationem.

Возмездием за наем служит известная цена его или наемная плата (Miethzins, Pachtzins, prix du louage). Она определяется или деньгами, или известной долей плодов и произведений имущества; в последнем случае наемщик вступает обыкновенно в подобное товарищескому отношение к хозяину вещи, условливаясь с ним о дележе.

Отношения сторон. Договор осуществляется прежде всего действи- тельной передачей от хозяина (locator, Vermiether, Verpachter, bailleur) наемщику (conductor, Miether, Pachter, preneur) имущества, отданного внаем. С этой передачи начинается владение наемщика имуществом. Требование о передаче есть личное, а не вещное, и потому если бы ранее передачи хозяин имущества переменился по переходу права собственно- сти (кроме наследства, в коем признается продолжение личности), то на- емщик не может уже требовать передачи от нового хозяина, а обращается со своей претензией к тому лицу, с кем был у него договор.

Имущество должно быть передано в хозяйственной целости, соот- ветствующей хозяйственной его сущности, цели и интересу пользования и особым условиям, если они выговорены. Непосредственное употребле- ние, равно как и хозяйственное пользование, предполагает полную при- годность имущества к тому или к другому предназначению. Какие имен-

344

но свойства, принадлежности и приспособления необходимы для того или другого вида пользования, это определяется условиями местного хо- зяйства, обычаем и т.п., но в некоторых случаях (напр., для жилого найма, для фермерского найма) определяется и законом. Иное имущество сдает- ся с хозяйственным инвентарем (со скотом, заведениями, орудиями и пр.), иное сдается как есть (немецкое различие – mit Anschlag и auf Pausch und Bogen), и от этого зависит определение юридических отношений ме- жду сторонами. Во всяком случае, необходимо, чтобы сдаваемое имуще- ство могло в исправном виде служить для той цели, для которой нанима- ется.

В противном случае наемщик вправе не принять его и разорвать договор.

Затем, и по сдаче хозяин обязан поддерживать имущество в исправ- ном виде, для той же цели, соответственными поправками и починками, по требованию наемщика, отвечая ему и за скрытые недостатки и пороки,

которые могут впоследствии обнаружиться в имуществе к ущербу поль-

зования1. На ответственности хозяина лежат (буде не выговорены в наем- ной плате) и все повинности и платежи, лежащие на имуществе. Во всем этом хозяин должен очищать наемщика. Он отвечает ему и за спокойное, в юридическом смысле, пользование имуществом, т.е. очищает его от вступщиков, поскольку права самого хозяина на имущество подвержены спору (см. об очистке 1-ю часть курса, § 40). Случайная погибель целого имущества ложится на хозяина и освобождает наемщика от обязанностей, а гибель частная может служить поводом к соответственному уменьше- нию платы или к совершенному уничтожению договора, при невозмож- ности условленного пользования.

Наемщик обязан производить хозяину условленную наемную плату, в положенные сроки; предполагается плата за осуществленное уже ис- полнение, следовательно не вперед, но по окончании срока. Справедли-

вость требует притом уравнения ценностей, согласно с расчетом интере-

са, бывшим при заключении договора, и потому закон допускает: во- первых, вычеты из платежей (Nachlass) за независевшие от наемщика и происходившие от неисправностей в имуществе недочеты и ущербы пользования; во-вторых, общее уменьшение наемной платы (Erlassung, remission) за независевшее от наемщика уменьшение доходности сель- скохозяйственного имущества.

Наемщик обязан употреблять имущество и пользоваться им сооб- разно с его хозяйственным назначением, и во всяком случае, сообразно с

1 Французский закон определяет положительно, какие поправки и починки лежат на обя- занности самого жильца в квартире.

345

содержанием и условиями договора. Так, напр., лошадь, нанятую для верховой езды, нельзя обратить в водовозку; огородную землю нельзя распахивать под хлебный посев и т.п.

Недоумения и споры при исполнении разрешаются, при неясности договора, обычаем и предположением. Напр., когда квартира занята заве- домо сапожником, нельзя иметь претензию на то, что в ней открыта са- пожная мастерская.

Наемщик обязан пользоваться имуществом хозяйственно, т.е. как добрый хозяин, не истощая его, без небрежения и с надлежащей забот- ливостью. Он отвечает за всякую порчу и гибель от своей вины и не- брежности.

Права и обязанности сторон по договору найма переходят на на- следников. Иное дело односторонняя передача по договору: законода- тельства не одинаково разумеют это право. Прусский закон запрещает

наемщику передавать свое право найма другому лицу, без согласия хо-

зяина; французский закон дозволяет передавать, если нет на это запрета в договоре. Вообще, когда это новое отношение установилось, оно носит название поднайма, сублокации (sublocatio, sous-louage). В нем есть еще отличие. Первоначальный наемщик может или припустить к пользова- нию нанятым имуществом стороннее лицо (sous-louer), и в таком случае сам становится перед своим хозяином – наблюдателем за действиями своего съемщика и отвечает за него; или может совсем передать, уступить свое право, поставив вместо себя постороннее лицо (ceder le bail): в таком случае хозяину имущества приходится иметь дело непосредственно с новым лицом. В обоих случаях образуется, хотя и не совсем одинаково, двоякое отношение как припущенника, так и второго съемщика, во- первых, к первому или главному съемщику, во-вторых, к хозяину имуще- ства. Первого съемщика можно признать вышедшим из договора в таком только случае, когда хозяин, при выходе его, вступает в новый договор с другим съемщиком. Если же хозяин только согласился на передачу или не противоречил ей, то первый съемщик не свободен перед хозяином в ответственности за действия своего съемщика; за действия же припущен- ника отвечает прямо, хотя и второй съемщик – ответственное лицо перед хозяином, и припущенник тоже не совсем свободен от ответственности перед хозяином; однако припущенник не имеет прямого требования по найму к хозяину имущества, если не входил с ним в прямое соглашение.

Отчуждение одного употребления и пользования в имуществе не может быть решительное: в таком случае оно отождествлялось бы с от- чуждением целого вотчинного права. Поэтому договор найма, срочный или бессрочный, вообще подлежит прекращению. В западных государст-

346

вах образовались исторически виды наследственного пользования землей или зависимого владения; эти права, там, где они существуют еще и не разрешены выкупом, относятся обыкновенно к разряду вещных прав. Из новейших законодательств немногие дозволяют устанавливать подобные права вновь, по договору, так как сделки о долгосрочном или непрерыв- ном (эмфитевтическом) пользовании могут стеснить свободу сторон и связывают права полной собственности.

Основной юридической формой этого отношения была древняя рим- ская и потом византийская форма эмфитевтического договора, в силу коего собственник земли (обыкновенно государство), которому принад- лежало в ней dominium directum, сдавал землю в наследственное владение и пользование другому лицу, предоставляя ему в ней так называемое do- minium utile, из-за определенного оброка. Впоследствии, у народов как германского, так и романского племени, под влиянием как этой старой формы, так и вновь возникших феодальных отношений, образовалась форма зависимого владения в подчинении верховному праву собственно- сти, на основании договора; она состояла почти всюду в связи с личным подчинением и с отношением личной услуги или верности. С последо- вавшими преобразованиями в личных отношениях сословий и эта форма владения подверглась изменению: зависящие права стремились превра- титься в самостоятельные, и оброчное владение – в право собственности. Посему в новых законодательствах форма эта или вовсе исчезает, или остается в измененном виде чисто гражданского отношения. Однако она имеет еще немаловажное значение там, где, по хозяйственным условиям края, выгодно еще раздавать на эмфитевтическом условии земли пустые и малообработанные: ею пользуется большей частью государство для зе- мель, составляющих государственное имущество. Эта форма употреби- тельна и доныне в Португалии, в Дании (Arvefoeste), в Голландии (Bek- lemrecht), в Италии (особенно в бывшей Тосканской области) и в Сици- лии, где много необработанных земель. Посему и новый итальянский кодекс содержит в себе, в ряду договоров, подробные правила о договоре эмфитевтическом. Содержание его составляет уступка земли в бессроч- ное или временное пользование, за определенный оброк, с обязанностью обрабатывать и улучшать землю. Предметом уступки служит полное пра- во пользования всеми принадлежностями имущества и недрами земли: право это, как вещное, состоит в распоряжении владельца, т.е. может быть завещаемо и передаваемо свободно. Оно разрешается, по вине вла- дельца, неплатежом оброка за два года и несоблюдением условия об об- работке земли. Притом, дабы открыть исход к освобождению собствен- ности от этого раздвоения вотчинных прав, закон предоставляет собст-

347

веннику во всякое время выкупить имущество у эмфитевтического вла- дельца, капитализацией оброка. Австрийское законодательство оставляет еще в разряде договорных – права наследственного пользования землей (Erbpacht und Erbzinsvertrag), допуская и одностороннюю передачу поль- зования от одного наследственного владельца другому (Cesb. 1140).

Срочный договор прекращается с истечением последнего срока или с наступлением того события, коим ограничено пользование. Бессрочный наем вообще продолжается до тех пор, пока с той или другой стороны не

заявлена воля прекратить его; стало быть вообще продолжение его, при

продолжающемся пользовании наемщика, не требует положительного соглашения сторон. Исключение установлено некоторыми законодатель- ствами (Франция) для сельскохозяйственной аренды, действие коей, без условленного срока, предполагается, смотря по свойству имущества и пользования им, лишь на время цельного хозяйственного оборота (напр.: на один год жатвы, на три года при трехпольном хозяйстве и т.п.); а затем требуется новое соглашение о продолжении.

Итак, бессрочный наем вообще может быть прекращен, по воле той или другой стороны, заявлением отказа (Kundigung, conge), однако, с пре- досторожностью, которой требует уравнение интересов в договоре. Она состоит в том, что отказ одной стороны должен быть заявлен другой сто- роне заранее, т.е. в срок, обыкновенно определяемый законом, если он не означен в договоре (за шесть месяцев, за три месяца, в определенное вре- мя года и т.п., смотря по хозяйственному свойству найма); а до конца срока действие договора продолжается в прежнем виде.

В исключительных случаях, по особым причинам, отказ может по- следовать и ранее срока, положенного в договоре. Причины эти означа- ются в законе; но и в этих случаях наблюдается правило о благовремен- ном заявлении отказа. Прусский закон, особенно изобилующий опреде- лениями по этому предмету, дает право отказа во многих случаях, как- то: при отчуждении имущества по судебному приговору; по поводу смерти наемщика (а не хозяина); при необходимости капитальных пере- делок и исправлений в имуществе, несовместных с покойным пользова- нием; по случаю независящих от воли обстоятельств, не дозволяющих наемщику продолжать пользование; по случаю капитальной порчи в имуществе и т.п. – Вообще же считаются законным поводом к отказу: злоупотребление пользованием (т.е. несоответствующее условию поль- зование) со стороны наемщика и несоблюдение условий договора с той или другой стороны, напр.: неустойка в наемной плате (по прусскому закону неплатеж за два срока).

348

Прекращается ли действие наемного договора с отчуждением пра- ва собственности на имущество, т.е. с переменой хозяина? Этот вопрос не все законодательства решают одинаково, как подробно изложено в 1-й части курса, § 44.

Наем есть договор о передаче не только пользования, но и владения имуще- ством, так как по существу найма пользование невозможно без владения. Это

владение наемщика, конечно, не одинаково с владением собственника, которое не прекращается и с отдачей имущества внаем, ибо в том и в другом случае духовное

содержание владения (animus) не одно и то же. Собственник владеет на себя, с сознанием права собственности; наемщик владеет тоже на себя, с сознанием права

на владение; но и его владение, хотя зависящее, тем не менее твердо и неприкос- новенно в своих границах. Нечто подобное, но еще более определительное, нахо-

дим мы в исторических видах зависящего, феодального ограниченного владения, из которых выродился с экономическим развитием общества нынешний вид дого-

вора о найме.

Итак, для определения найма, по существу его, недостаточно одного лично- го договорного начала. В найме это начало соединяется, по существу дела, с вот-

чинным началом владения. Это соединение необходимо иметь в виду для пра-

вильного определения отношений, из найма возникающих. Необходимо признать, что наемщику принадлежит владение, предоставляемое ему хозяином имущества, с правом на употребление и полное пользование, за что наемщик обязывается производить хозяину условленную (оброчную) плату и по истечении срока воз- вратить ему имущество в существенной целости.

Это значение владения в найме получает особую важность при столкнове- нии с вотчинным правом нового хозяина, вследствие перехода права собственно-

сти на имущество к другому лицу, – и именно в недвижимых, так как в движимом хозяин вещи, отдавший ее внаем, лишается материального ею владения, а наем-

щик получает полную и исключительную материальную власть над вещью.

Вышеозначенный вопрос решался римским правом безусловно против на- емщика. Римское право признавало в найме только личное обязательство между

хозяином и наемщиком, не допуская владения в лице сего последнего: это личное

обязательство ни в каком случае не могло переходить с переходом права собст- венности на нового хозяина, и тем самым разрывалась связь наемщика с нанятым имуществом. Прусский закон, напротив того, признает переход обязательства на нового хозяина и оставляет договор найма, заключенный с прежним хозяином, в полной силе. Австрийский закон держится римской теории, но признает вместе с тем условное владение наемщика правом на наем; и потому, хотя не отрицает продолжение этого владения по переходе права собственности к новому хозяину, но не переносит на этого преемника обязательных личных отношений по найму, так что наемщику остается требовать исполнения договора, т.е. обеспечения в свободном пользовании имуществом от того лица, с кем он вступал в договор. Наемные контракты переходят, по австрийскому закону, на нового хозяина только в таком случае, когда они, при самом переходе, значились записанными на иму- ществе в поземельной книге. Французский закон, хотя признает право наемщика

349

только личным правом, однако ограждает его в интересах хозяйства и промыш- ленности: наемщик, вступивший уже в действительное пользование имуществом, до перехода его к новому хозяину, не может быть устранен им от пользования, в силу договора. Но как в иных случаях может потерпеть от этого новый хозяин, не знавший при покупке имения о наемных в нем договорах, по которым иногда наемные деньги забраны уже за несколько лет вперед, то закон определяет срок (18 лет), далее коего заключенные прежним хозяином договоры и прежние плате- жи (3 года) необязательны для нового хозяина, если не значились при самом пере- ходе имущества записанными в ипотечной книге.

Действие давности на договор найма не может быть столь реши- тельным, как в других договорах. Иск об отдельных на срок платежах, без сомнения, погашается давностью; но дейcтвиe договора и соединенного с ним иска о найме, в существе своем, не погашается давностью, хотя бы наемная плата не производилась вовсе, покуда продолжается владение по найму, не имея других оснований.

По истечении срока найма договор может быть возобновлен новым определительным соглашением сторон, положительно выраженным; но и в отсутствии такого соглашения закон признает силу безмолвного

продолжения найма (tacite reconduction), когда и по истечении срока

наемщик остается в спокойном пользовании имуществом, без возраже- ния и отказа со стороны хозяина. Сколько времени требуется для такого спокойного пользования, дабы оно могло служить признаком продол- жения контракта, это зависит или от законного определения, или от су- дейского предположения. Но когда это предположение принято, надле- жит еще определить, на какой срок распространяется действие продол- женного таким образом договора. Во всяком случае, продолженный договор считается без срока и, стало быть, может быть прекращен отка- зом на общем основании.

Договор найма имеет очень важное значение в народном хозяйст- ве, и потому законодательство заботливо старается придать возникаю- щим из него отношениям всевозможную определительность и кредит- ную силу. К ограждению интересов наемщика служит действительное владение нанятым имуществом; интересы хозяина состоят в исправном удовлетворении всеми следующими от наемщика платежами. Для обес- печения его, закон предоставляет ему право залога на движимость, со- ставляющую хозяйство наемщика в нанятом имуществе, даже на собст- венные его вещи, находящиеся в том имуществе, на плоды, снятые и даже еще не снятые, и дает способ к предварительному обеспечению предстоящих взысканий посредством ареста означенных вещей, в особ- ливой форме процесса (Arrestprocess). Французский закон о найме жи- лых помещений, ограждая преимущественно домохозяина, указывает

350

ему непременное обеспечение в движимости, находящейся в квартире жильца, предоставляя даже право отказывать жильцу до срока от квар- тиры, если в ней недостаточно движимости для этого обеспечения, и преследовать как жильца, так и сторонние лица, за умышленный вынос вещей из квартиры. – Но и в сельскохозяйственной аренде тот же закон, с той же целью, обязывает наемщика снабдить хозяйство достаточным для обеспечения инвентарем и учреждать надлежащие склады плодов, служащих тоже обеспечением для хозяина. В случае умедления в пла- теже хотя бы на одни сутки хозяин, предъявив наемщику письменное требование, имеет право, через 24 часа после того, наложить арест на движимость его, на плоды и запасы в имении.

Наймом устанавливается временное и зависящее владние имуществом и в

этом смысле он имеет некоторое внешнее сходство с некоторыми видами вот- чинного владения, напр. с узуфруктом или пожизненным, или временным вла- дением. Различие между тем и другим, однако, существенно, и не бесполезно будет ближе в него всмотреться, что послужит к объяснению существенных свойств самого найма.

Узуфрукт устанавливается не только договорным путем, но и завещанием и учредительным актом. Наем может быть только по договору. Узуфрукт может

быть возмездный, но большею частью бывает безмездный или дарственный. Наем

безмездный быть не может. Узуфрукт – пожизненное право. Права и обязанности сторон по договору найма переходят на наследников.

Узуфрукт – вотчинное право, соединенное с вотчинною передачей, при- чем передатчик-собственник только предоставляет имущество в свободное

распоряжение пользователю; в договоре же найма хозяин, при передаче, обя- зывается положительно обеспечить наемщику непрерывное (singulis momen-

tis), спокойное и полное хозяйственное пользование имуществом. Итак, в слу- чае погибели имущества, пользователь в узуфрукте несет на себе ее последст-

вия, не освобождаясь от принятых на себя обязательств; в найме – погибель имущества ложится на хозяина; наемщик же обязан ответственностью и пла-

тежом лишь за то, чем и поскольку он в действительности пользуется. В узуф- рукте собственник не повинен заботиться о содержании имущества в надле-

жащем порядке, и пользователь не обязан возвращать его в том виде, как при- нял (лишь бы в целости); в найме же и хозяин, и наемщик несут на себе эту обязанность. Установление узуфрукта связано с отчуждением вотчинных

прав, и потому возможно только для собственника; отдавать имущество внаем может не только собственник, но и управитель или хозяйственный распоряди-

тель. Узуфрукт есть вотчинное и недвижимое право; наемное же пользование есть право по обязательству и относится к движимым имуществам.

В числе разных видов найма наиболее важное значение принадле- жит найму земель и устроенных хозяйств для сельской промышленности. На этот предмет обращено особенное внимание законодательства, кото-

351

рое представляется наиболее развитым и полным в тех государствах, где сельское хозяйство достигло наибольшего развития. При определении отношений, возникающих из этого найма, иные законодательства (всего более прусское) изобилуют правилами; другие оставляют много места действию обычая, который имеет преобладающее значение в делах этого рода, возникая из разнообразных способов и потребностей местного хо- зяйства. Так, в иных местах общим видом имущества, отдаваемого внаем, служит устроенная ферма, с округленным хозяйственным округом и об- заведением; в других – пахатное поле. Луговая земля, огород, сад, вино- градник, и т.п. угодья предполагают, каждое, свою экономию производ- ства, свои условия хозяйственной эксплуатации, совместной с сохранени- ем производительной силы имущества. Все эти отличия отражаются в обычае и нередко в законодательстве, применительно к главной цели вся- кого правила – к справедливому уравнению интересов между сторонами, участвующими в договоре. В иных местах хозяйство ведется по большей части арендаторами, нанимающими фермы и земли у крупных владель- цев; в других хозяйничают большею частью сами владельцы на мелких своих участках. В иных местах ведется оседлое, правильное хозяйство в годовом обороте, с помощью постоянных работников; в других пашется и засевается земля, снимается жатва пришлыми или движущимися рабочи- ми. Все это отражается на юридических формах.

Сроки найма зависят в каждой местности от обычая, по роду земли или хозяйства. Они соразмеряются вообще с продолжительностью хо- зяйственного севооборота в той или другой системе хозяйства. Долго- срочных аренд избегают, когда есть повод опасаться истощения почвы или порчи ее, и потому сроки дольше – при отдаче земель под хлебопа- шество, и короче – при отдаче их под садоводство, виноделие и т.п. – Иные законодательства определяют крайний срок, далее которого не может простираться договор о найме недвижимости, так как в против- ном случае долгосрочный наем, в сущности, означал бы передачу вот- чинных прав посредством личного договора. Так, итальянский закон запрещает наем недвижимостей долее 30-летнего срока, дозволяя толь- ко отдавать дома под жилье пожизненно: исключение допускается лишь для диких и неудобных земель, которые могут быть отдаваемы под рас- пашку на столетний срок.

По общему правилу, хозяин имущества должен содержать его в та- ком состоянии, чтобы доставить наемщику условленное пользование. Но эта обязанность хозяина и соответственная обязанность наемщика видо- изменяется по местному хозяйственному обычаю. Так, в иных местах хозяин снабжает наемщика полным хозяйственным инвентарем, скотом,

352

иногда даже семенами на посев, в других, напротив того, сам наемщик обыкновенно снаряжает свое хозяйство; в иных местах – от наемщика требуется особое обеспечение исправности, в виде денежного залога; в других – вовсе не требуется или обеспечением служит хозяйственная движимость. При самом вступлении наемщика в пользование имущест- вом необходимо, ввиду будущих расчетов, определить в точности состав и положение сдаваемого имущества или хозяйства, – к чему представля- ется более готовых способов там, где участки обмежеваны и действует система кадастра; но во многих местах есть обычай – при самой сдаче хозяйства, описывать его и полагать в цену посредством двух или трех избираемых сторонами посредников. Инвентарь имения, по прусскому закону, должен заключать в себе подробное означение всей принадлежа- щей к хозяйству движимости (мертвый инвентарь, живой инвентарь [скот]), доходов и расходов и взаимных обязанностей, и служит главным основанием для последующих расчетов, при коих может оказаться или уменьшение (minus inventarium), или приращение вещей по количеству и качеству (plus inventarium и superinventarium), а когда имущество сдается без инвентаря, как есть (Pacht ohne Anschlag, Pacht in Pausch und Bogen), тогда предполагается оно принятым со всем, что нужно для хозяйства. Сельскохозяйственная целость и производительность имущества предпо- лагается непрерывной, и потому, при прекращении найма, оно должно быть сдано хозяину или новому наемщику со всем тем, что в данную ми- нуту хозяйственного оборота по имению необходимо для беспрепятст- венного продолжения хозяйственной производительной деятельности. Отсюда возникают вопросы: что из принадлежностей имения, из запасов и семян или плодов, из соломы, удобрения и т.п., отходящий наемщик вправе взять с собой и что должен оставить при имении. Эти вопросы решаются обычаем, если не определены законом.

На хозяине лежит страх за целость имущества; хозяин отвечает на- емщику за условленную возможность пользования, за существенные качества имущества, необходимые для пользования. Но страх за действи-

тельную производительность пользования, за собираемые и собранные с

имущества плоды, за выгоду пользования – не может лежать на хозяине. Он лежит исключительно на наемщике. Итак, казалось бы, – много ли, мало ли собрал и выгадал наемщик с нанятого имущества, хозяин непо- винен быть перед ним в ответе за обманутые его ожидания.

Однако почти все законодательства допускают, ради справедливо- сти, право наемщика требовать от хозяина соразмерного уменьшения платы или оброка, когда, по заключении хозяйственного оборота, оказы- вается, что, вследствие чрезвычайных, независящих от воли событий,

353

наемщик лишился всего урожая или значительной его части, так что ему не с чего выручить денег на годовой оброк хозяину. Право это в иных законодательствах установлено обширнее, в других ограничено тесными пределами. Прусский закон расширяет его чрезмерно: поводом к умень- шению платы признаются постигшие хозяйство внешние невзгоды, как- то: засуха, град, пожар и наводнение, падеж скота, потрава от саранчи и других наскомых и т.п.; поводом считается гибель не только плодов на корню, но и собранных в запасы. Притом, кроме общего или гуртового уменьшения платы, допускается еще частное уменьшение, когда от не- взгоды страдает не целое хозяйство, а одна хозяйственная статья. Во всех этих случаях наемщик обязывается доказать свое право представлением подробного хозяйственного отчета, с подробным означением всех, ука- занных в законе, статей прихода и расхода по имению. В окончательном выводе должна составиться сумма, не достигающая цифры ежегодного оброка, платимого хозяину. Таково прусское правило; но случаи приме- нения его довольно редки, ибо договоры весьма часто составляются с отказом от права на уменьшение платы; кроме того, на практике, наем- щики обеспечивают себя от невзгод особыми договорами страхования.

Французский закон допускает подобное право без соображения с ко- личеством оброчной платы и не принимает в расчет денежной ценности дохода. Основанием к уменьшению платы служит ущерб в количестве пло- дов, не менее половины нормального урожая, происшедший от несчастного случая (cas fortuit). Требования сего рода подлежат удовлетворению только в связи с целым продолжением найма за все срочные года, в общем счете прихода всей наемной операции. Не допускается вознаграждение ни по отдельным статьям хозяйства, ни за гибель плодов, уже собранных.

Наем земель и хозяйственных заведений получает особое значение, когда за пользование определяется плата известной долей плодов и про- изведений, собранных с земли (colonat partiaire, bail a metairie, mezzadria). В таком случае хозяин входит, так сказать, в долю с наемщиком: отноше- ние сторон подобно товариществу. Посему в найме этого рода потери и убытки ложатся на обе стороны и не могут служить поводом к вознагра- ждению или к уменьшению повинности. Эта форма найма употребитель- на особенно в тех местах, где при малом развитии хозяйственной про- мышленности ни хозяева, ни съемщики не обладают достаточным денеж- ным капиталом и не располагают большим запасом орудий для сельской промышленности. Развитая промышленность ищет свободы и самостоя- тельности в действиях, которой не может быть в колонате, потому что здесь хозяину приходится наблюдать за хозяйством своего съемщика и поверять его работы. Договоры этого рода употребительны по местам во

354

Франции, в Португалии, особенно же в Испании. Условия сделки бывают не одинаковы, по местному обычаю: земля сдается и из половинной, из третьей, из четвертой и пятой части плодов. В иных случаях хозяин не обязывается ничем снабжать наемщика, который обрабатывает землю своими средствами; в других – снабжает наемщика семенами на посев в счет жатвы и принадлежностями хозяйства. Законы об этом договоре во- обще скудны определениями, кроме итальянского кодекса, в котором есть целая большая глава о колонате. По итальянскому закону, предполагается в колонате наем из половины: сообразно с сим и семена на посев на поло- вину идут от хозяина. Наемщик не может продавать произведения свои без согласия хозяина и должен предуведомить его, когда приступает к жатве или к сбору плодов, чтоб хозяин мог наблюдать за сбором. Срока в этом договоре не полагается, а отказ может последовать не иначе как в конце хозяйственного года. По смерти наемщика, действие договора пре- кращается в конце текущего хозяйственного года.

Особый вид договора о найме – наем скота (Франция, Бельгия, Ита- лия, bail a cheptel) для хозяйства. Владелец стада отдает его съемщику на хозяйственное попечение, с тем, чтобы все прибыли, а равно и убытки, от прироста и от шерсти делились между сторонами поровну, но право на рабочую силу, на молоко и на навоз принадлежит исключительно съем- щику. Нормальный срок договора трехлетний, а по окончании скот дол- жен быть возвращен хозяину в целости, по количеству и качеству. Кроме этого вида (cheptel simple), бывает наем половинчатый (cheptel a moitie), в коем обе стороны соединяют свой скот пополам, составляя товарищество. Наконец, подобный же договор о сдаче хозяйского скота в пользование наемщику соединяется с фермерским договором (cheptel donne au fermier).

<< | >>
Источник: Победоносцев К.П.. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. 2003

Еще по теме § 45 Договор о найме имуществ. – Предмет его. – Плата. – Отношение сторон. – Обязанность хозяина. – Передача. – Поддержание имущества. – Обязанности наемщика и права его. – Сублокация. – Эмфитевтическое пользование и бессрочный наем. – Право отказа. – Значение владения в найме и отношение его к праву собственности. – Действие давности. – Возобновление найма. – Ограждение наемщика и хозяина особым процессом. – Отношение найма к узуфрукту. – Наем земельный. – Правила арендных договоров. – Наем изп:

  1. § 46 Общие правила найма по русскому закону. – Крайний срок найма. – Ограничения личные. – Форма договора. – Цена. – Пространство пользования. – Право владения в найме и его принадлежности. – Передача найма. – Исполнение договора и прекращение. – Ограничение найма в заложенных имениях. – Наем из выстройки. – Общее замечание о законе поземельного найма.
  2. 4. Права и обязанности сторон в связи с выкупом арендованного имущества.
  3. 3. Права и обязанности сторон в связи с улучшением арендованного имущества.
  4. § 67 Договор страхования. – Предмет его. – Акт страхования. – Страхуемый интерес и отношение его к действительной ценности. – Исполнение договора. – Условия вознаграждения. – Право полиса. – Страхование жизни.
  5. § 14 Отношения супругов по имуществу. – Германское начало общения имуществ в браке и римская система приданого. – Особое имущество жены. – Разнообразные системы западных законодательств. – Раздел имуществ по прекращении брака. – Ограничения брачных договоров и сделок между супругами. – Английский закон об отношениях супругов по имуществу.
  6. § 44 Какие обязательства переходят на покупщика с недвижимым имуществом. – Прекращается ли продажею действие договоров о найме имущества, заключенных прежним владельцем
  7. Статья 762. Плата за пользование имуществом
  8. § 17 Изменение в существующих обязательствах. – Общие причины изменения прав и обязанностей по договору. – Отступление от права и уступка. – Нарушение обязанности, вина. – Понятие о внимании и радении и ответственность. – Умедление и признаки его. – Ответственность за умедление.
  9. § 49 Общие правила личного найма по русскому закону. – История и происхождение нынешних законов. – Место личного найма в системе договоров. – Вступление в договор. – Личные ограничения. – Сроки найма. – Рядная плата. – Задатки. – Законные таксы. – Форма. – Обязанности хозяина и служащих. – Прекращение договора. – Аттестация.
  10. Статья 1039. Передача в управление имущества, которое является предметом договора залога
  11. Раздел VI. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В ПОЛЬЗОВАНИЕ