<<
>>

1. Договор аренды (имущественного найма)

относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в ст. 606 ГК как обязательство, по которому арендодатель обязуется предос-тавить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В законодательном опре-делении данного договора, как и в других правовых нормах, терми-ны «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождест-венные.

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающему-ся только во временном использовании имущества. Эти экономиче-ские причины и породили данные отношения. Договор аренды ши-роко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансо-вая аренда (лизинг).

Направленность договора аренды на передачу имущества во вре-менное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров.

Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную на-правленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматриваю-щее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных пла-тежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой пла-тежа. Однако договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, усло-вия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив, основная обязанность собственника — передача имуще-ства во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет правовой сути договора аренды.

Аренда имущества схожа с наймом жилого помещения.

Оба типа договора принадлежат к группе обязательств, направленных на пе-редачу имущества во временное пользование. Однако жилое по-мещение передается внаем для проживания. Квалифицирующими

Глава 31

69

признаками этого обязательства являются особенности предмета договора (жилое помещение) и его субъекта (на стороне нанимателя выступает лицо, получающее жилое помещение в пользование ис-ключительно для проживания). Отсутствие хотя бы одного из них исключает квалификацию договора как найма жилого помещения. Специфика жилищных правоотношений существенно влияет на механизм их правового регулирования (см. гл. 32 Учебника). Общие положения об аренде либо не отвечают специфике жилищного най-ма, либо хотя и не противоречат ей, но в первоначальном виде (без уточнений и изменений) к найму жилого помещения применяться не могут. Поэтому аренда и наем жилого помещения законодательно определены как самостоятельные типы договоров, каждый со своей нормативно-правовой базой.

В арендном правоотношении передача имущества во временное пользование всегда является возмездной. Поэтому правовое регули-рование аренды обусловлено также платным характером временного пользования.

Арендатору, как правило, передается не только право пользова-ния (т.е. извлечения из вещи ее полезных свойств), но и право вла-дения (фактического обладания) арендованным имуществом. Наде-ление арендатора статусом титульного владельца позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц (ст. 305 ГК)1. Однако возможны правоотношения, при которых арендодатель передает арендатору только право пользова-ния, сохраняя за собой право владения. Например, при аренде слож-ной электронной техники арендатор может получить право пользо-ваться ею без фактического владения.

2. Основой законодательного регулирования арендных правоот-ношений является Гражданский кодекс РФ, где им посвящена гл. 34 (ст. 606-670). В § 1 этой главы выделены общие положения об арен-де, имеющие двоякое значение.

Во-первых, несмотря на то, что арендные отношения могут характеризоваться существенными осо-бенностями, все они имеют единую правовую основу, предопреде-ленную направленностью на возмездную передачу имущества во вре-менное пользование. Вторичные особенности арендных отношений,

1 Необходимо учитывать, что арендатор вправе использовать вещно-правовые способы защиты только после получения имущества во владение от арендодателя (см. п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с арен-дой, — информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 // ВАС РФ. 2002. № 3).

70

Глава 31

предопределяющие формирование конкретных видов договора арен-ды, лишь уточняют правовое регулирование. Поэтому общие положе-ния об аренде представляют собой нормы, которые могут приме-няться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК). Во-вторых, общие поло-жения об аренде предназначены для непосредственного регулирова-ния простейших арендных отношений, не имеющих специфических признаков.

Последующие § 2-6 гл. 34 ГК посвящены регламентации отдель-ных видов договора аренды.

Большое значение для регулирования арендных правоотношений имеют общие положения обязательственного и договорного права, содержащиеся в разд. III ч. 1 ГК. Они применяются к аренде по-стольку, поскольку не противоречат ее специфике и нормам о ней.

Правовое регулирование аренды не исчерпывается нормами ГК. Специальные правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества, предусмотре-ны в ряде других законодательных актов. Правоотношения, связан-ные с арендой земельных участков, регламентируются Земельным кодексом и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1. Воздушный кодекс, КТМ и КВВТ наряду с § 3 гл. 34 ГК содержат правовое регулиро-вание аренды транспортных средств. Закон о лизинге предусмат-ривает специальное регулирование лизинговых правоотношений. К отношениям, в которых арендатором выступает гражданин как потребитель, применяются правила Закона о защите прав потре-бителей2. Развернутое судебное толкование законодательства об аренде содержится в Обзоре практики разрешения споров, связан-ных с арендой.

<< | >>
Источник: О.Н. Садиков. Гражданское право Российской Федерации Учебник Том II. 2006

Еще по теме 1. Договор аренды (имущественного найма):

  1. Глава 3 ДОГОВОРЫ НАЙМА (АРЕНДЫ) И ССУДЫ
  2. Глава 4 ДОГОВОР НАЙМА (АРЕНДЫ) ЖИЛИЩА
  3. 1. Договор найма (аренды)
  4. § 46 Общие правила найма по русскому закону. – Крайний срок найма. – Ограничения личные. – Форма договора. – Цена. – Пространство пользования. – Право владения в найме и его принадлежности. – Передача найма. – Исполнение договора и прекращение. – Ограничение найма в заложенных имениях. – Наем из выстройки. – Общее замечание о законе поземельного найма.
  5. 3. Договор найма (аренды) земельного участка
  6. § 49 Общие правила личного найма по русскому закону. – История и происхождение нынешних законов. – Место личного найма в системе договоров. – Вступление в договор. – Личные ограничения. – Сроки найма. – Рядная плата. – Задатки. – Законные таксы. – Форма. – Обязанности хозяина и служащих. – Прекращение договора. – Аттестация.
  7. § 3. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
  8. §17. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА)
  9. Глава 10 ДОГОВОРЫ О РАСПОРЯЖЕНИИ ИМУЩЕСТВЕННЫМИ ПРАВАМИ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОЙ КОНЦЕССИИ. ДОГОВОР О СОВМЕСТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
  10. Статья 759. Договор найма
  11. 8. Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
  12. § 1. Понятие и виды договора найма жилого помещения
  13. § 2. Договор найма жилого помещения
  14. Статья 763. Срок договора аренды
  15. § 3. Обязательства из договора социального найма жилого помещения
  16. § 4. Обязательства из договора найма специализированных жилых помещений
  17. § 5. Обязательства из договора коммерческого найма жилых помещений
  18. § 1. Договор найма жилого помещения социального использования
  19. Статья 760. Предмет договора аренды