§11. ДОГОВОР АРЕНДЫ
доставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во времен-
ное владение и пользование или во временное пользование.
Особенности данного договора:
объектом могут быть непотребляемые вещи (исключение состав-
ляют деньги и ценные бумаги): земельные участки, другие обособлен-
ные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы,
здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.;
арендодателем могут быть: собственник, управомоченные зако-
ном или собственником лица;
плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в резуль-
тате использования арендованного имущества в соответствии с до-
говором, являются его собственностью.
Отдельными видами договора аренды являются:
прокат;
аренда транспортных средств;
аренда зданий и сооружений;
аренда предприятий;
финансовая аренда.
Существенные условия и форма договора аренды.
Существенным условием договора является определение вещи,
которая подлежит передаче арендатору и которую тот обязан вер-
нуть по окончании срока действия договора.
В нем вещь должнабыть определена индивидуальными признаками — цвет, размер, мо-
дель, форма и т.д.
Договор аренды должен быть заключен в письменной форме,
если срок его действия более 1 года или если хотя бы одной из сто-
рон является юридическое лицо.
Если предмет договора — недвижимое имущество, то он под-
лежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено
законом.
Если договор аренды предусматривает последующий переход
права собственности на имущество, то договор должен быть заклю-
чен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. При-
мер: для договора аренды нежилого помещения сроком менее 1 года
по закону не предусматривается государственная регистрация, од-
нако, если договор содержит указание на переход права собствен-
ности в будущем, договор в любом случае подлежит государствен-
ной регистрации.
Срок договора аренды определяется по соглашению сторон. Если
он не указан, то договор считается заключенным на неопределен-
ный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе отказаться от ис-
полнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц
(3 месяца — при аренде недвижимого имущества), если иной срок
не установлен договором.
Для отдельных видов аренды законом установлены максималь-
ные (предельные) сроки договора. Пример: для договора проката —
максимальный срок 1 год. Если стороны определили срок, превы-
шающий допустимый, договор считается заключенным на срок, рав-
ный предельному.
Арендная плата.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определя-
ются договором аренды. Если в договоре они не установлены, то
считается, что приняты условия, обычно применяемые при арен-
де аналогичного имущества. Арендная плата может назначаться
как за все имущество в целом, так и отдельно за каждые составные
его части.
Арендная плата может быть в виде:
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодиче-
ски или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором
вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на
улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусмотреть сочетание различных видов аренд-
ной платы, они могут также изменять ее размер, но не чаще одно-
го раза в год.
Договор аренды прекращается по истечении срока договора, а
также при досрочном расторжении по требованию арендодателя
либо арендатора.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
возможно, если арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением усло-
вий договора или назначения имущества либо с неоднократными
нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором
срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установлен-
ные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в ра-
зумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными
правовыми актами или договором производство капитального ре-
монта является обязанностью арендатора;
в других случаях, предусмотренных договором.
Предварительно арендодатель обязан письменно предупредить
арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разум-
ный срок. Если такое предупреждение будет оставлено без внима-
ния, он имеет право обратиться в суд с требованием о досрочном
расторжении договора.
Договор аренды расторгается в судебном порядке по требованию
арендатора, если:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арен-
датору (создает препятствия к пользованию);
переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его поль-
зованию, которые не были оговорены при заключении договора;
арендодатель не производит являющийся его обязанностью ка-
питальный ремонт имущества в установленные договором аренды
сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
имущество по независимым от арендатора обстоятельствам ока-
жется в непригодном для использования состоянии;
в других случаях, предусмотренных договором.
Договор субаренды прекращается в связи с досрочным прекращени-
ем договора аренды. В этом случае субарендатор имеет право требовать от
арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся
в его пользовании в соответствии с договором субаренды, с первичным
арендодателем. Договор в этом случае заключается на условиях прекра-
щенного договора аренды и ограничивается его оставшимся сроком.
Поскольку договор субаренды является зависимым, то ничтож-
ность договора аренды влечет ничтожность и заключенных в соот-
ветствии с ним договоров субаренды.
Еще по теме §11. ДОГОВОР АРЕНДЫ:
- 3. Договор аренды
- § 1. Договор аренды
- § 1. Договор аренды
- § 5. Отдельные виды договора аренды
- 4. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды.
- § 5. Договор аренды предприятия
- § 2. Заключение договора аренды
- 1.5. Договор аренды предприятий
- Статья 810. Договор аренды жилья
- § 3. Расторжение договора аренды
- Статья 760. Предмет договора аренды
- Статья 811. Форма договора аренды жилья
- 3.1. Договор аренды
- 1. Понятие договора аренды строения