<<
>>

1.7.4.

В рамках продажи недвижимости выделена такая ее разновидность, как договор продажи жилого помещения. Необходимость формирования данного вида обязательства обусловлена тем, что жилое помещение характеризуется не только родовыми признаками недвижимости, но и спецификой, выражающейся в особом целевом назначении предмета договора (жилые помещения предназначены для проживания граждан и потому, как правило, обременены правами третьих лиц).

Данная специфика служит основой для формирования дополнительной правовой базы.

В ст. 558 ГК закреплены две особенности правового регулирования обязательства продажи жилых помещений:

1) существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением;

2) договор продажи жилого помещения (в отличие от договора продажи иной недвижимости) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

1.7.5.

С какими видами договоров может сочетаться институт продажи недвижимости?

Во-первых, поскольку нормы о продаже недвижимости обусловлены спецификой предмета договора, действующей в контексте отношений купли-продажи, они могут применяться к тем видам купли-продажи, системные признаки которых не противоречат нормообразующему признаку недвижимости. В связи с этим институт продажи недвижимости не сочетается с контрактацией, энергоснабжением, розничной куплей-продажей*(325).

Поставка выделена законодателем по признаку предпринимательского характера отношений. Поскольку субъектный признак (участие контрагентов-предпринимателей) и предметный признак недвижимости не противоречат друг другу, казалось бы, институты поставки и продажи недвижимости могут в совокупности применяться к договору продажи недвижимости, заключаемому между предпринимателями.

Однако большинство норм о поставке неприменимо к предпринимательской продаже недвижимости, так как в дополнение к субъектным особенностям они привязаны к предметному признаку (движимые товары). Лишь отдельные положения института поставки, отражающие предпринимательский характер купли-продажи как таковой, применимы к предпринимательской продаже недвижимости. Поэтому когда возникает вопрос о применении института поставки к договору продажи недвижимости, заключенному между предпринимателями, необходимо, не отрицая в принципе такой возможности, анализировать, какие правила о поставке отражают предпринимательский характер купли-продажи как таковой (независимо от предмета договора), а какие привязаны к специфике движимого имущества. В частности, можно было бы подумать о возможности применения к продаже недвижимости ст. 507 ГК, регламентирующей порядок урегулирования разногласий при заключении договора, и ст. 516 ГК, устанавливающей особенности расчетов при предпринимательской купле-продаже. К отношениям по продаже "движимой недвижимости" (морских или воздушных судов, судов внутреннего плавания) применимы и некоторые другие нормы о поставке.

Во-вторых, поскольку сущность возмездного договора наиболее отчетливо проявляется в правоотношении, в котором встречное предоставление является определенно-эквивалентным и денежным, институт продажи недвижимости содержит такие нормы, отражающие специфику недвижимости, которые могут применяться к любым отношениям, обладающим этим признаком и направленным на передачу имущества в собственность, независимо от вида и формы встречного предоставления. В частности, положения о продаже недвижимости применимы к мене, а также к ренте и пожизненному содержанию с иждивением, если предметом указанных обязательств является недвижимость. Необходимо лишь учитывать, что к данным договорам не могут применяться такие нормы института продажи недвижимости, которые регламентируют особенности ее продажи в привязке к признаку эквивалентно-определенного денежного возмещения.

Так, особенности ренты и пожизненного содержания с иждивением обусловлены алеаторным (неопределенным) характером встречного предоставления.

Поэтому при решении вопроса о совокупном применении норм институтов ренты и продажи недвижимости к рентному обязательству, предметом которого является недвижимость, необходимо устанавливать, какие конкретно нормы о продаже недвижимости не привязаны к признаку эквивалентно-возмездного предоставления. Если установленные законодателем особенности продажи недвижимости не зависят от фактора определенности (неопределенности) встречного предоставления, то они могут применяться к рентным договорам. Если же эти особенности предопределяются не только предметом договора, но и характером встречного предоставления, то они распространяются лишь на продажу недвижимости. Анализируя с этих позиций соотношение ренты и продажи недвижимости, приходим к выводу о том, что нет никаких препятствий к применению договора ренты, предусматривающего передачу недвижимости, большинства норм, регламентирующих ее продажу. Это, в частности, правила, регулирующие права на земельный участок при продаже здания (ст. 552 ГК) и права на недвижимость при продаже земельного участка (ст. 553 ГК).

В-третьих, институт продажи недвижимости сформулирован как обязательство, предметная специфика которого привязана к признаку возмездной передачи имущества в собственность. В то же время ГК не предусматривает договорного института, регламентирующего специфику отношений по поводу недвижимости в контексте безвозмездной передачи имущества в собственность. В частности, в ГК не имеется такой разновидности договора дарения, как дарение недвижимости. В связи с этим возникает вопрос: существуют ли в институте продажи недвижимости нормы, отражающие специфику недвижимости в контексте направленности на передачу имущества в собственность независимо от возмездности (безвозмездности) правоотношения? Если такие нормы существуют, то следует прийти к выводу об относительной сочетаемости институтов продажи недвижимости и дарения.

Хотя правильнее было бы подобные положения "выносить за скобки" обязательства, привязанного к признаку возмездности (безвозмездности) и формулировать их в общих положениях о договорах определенной направленности.

<< | >>
Источник: Ю.В. Романец. Система договоров в гражданском праве России. 2006

Еще по теме 1.7.4.:

  1. Л.О. Доліненко, В.О. Доліненко, С.О. Сарновська. Цивільне право України, 2006
  2. ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО УКРАЇНИ
  3. ПЕРЕДМОВА
  4. Частина І ПРОГРАМА КУРСУ «ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО УКРАЇНИ»
  5. Розділ І. Загальні положення цивільного права
  6. Тема 1. Поняття цивільного права. Предмет та метод, система цивільного права. Функції та принципи цивільного права
  7. Тема 2. Цивільне законодавство України
  8. Тема 3. Поняття, елементи та види цивільних правовідносин
  9. Тема 4. Здійснення цивільних прав і виконання обов’язків
  10. Тема 5. Захист цивільних прав та інтересів
  11. Тема 6. Об’єкти цивільних прав
  12. Тема 7.ФІЗИЧНІ особи як суб’єкти цивільного права