1.7.4.
В рамках продажи недвижимости выделена такая ее разновидность, как договор продажи жилого помещения. Необходимость формирования данного вида обязательства обусловлена тем, что жилое помещение характеризуется не только родовыми признаками недвижимости, но и спецификой, выражающейся в особом целевом назначении предмета договора (жилые помещения предназначены для проживания граждан и потому, как правило, обременены правами третьих лиц).
Данная специфика служит основой для формирования дополнительной правовой базы.В ст. 558 ГК закреплены две особенности правового регулирования обязательства продажи жилых помещений:
1) существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением;
2) договор продажи жилого помещения (в отличие от договора продажи иной недвижимости) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
1.7.5.
С какими видами договоров может сочетаться институт продажи недвижимости?Во-первых, поскольку нормы о продаже недвижимости обусловлены спецификой предмета договора, действующей в контексте отношений купли-продажи, они могут применяться к тем видам купли-продажи, системные признаки которых не противоречат нормообразующему признаку недвижимости. В связи с этим институт продажи недвижимости не сочетается с контрактацией, энергоснабжением, розничной куплей-продажей*(325).
Поставка выделена законодателем по признаку предпринимательского характера отношений. Поскольку субъектный признак (участие контрагентов-предпринимателей) и предметный признак недвижимости не противоречат друг другу, казалось бы, институты поставки и продажи недвижимости могут в совокупности применяться к договору продажи недвижимости, заключаемому между предпринимателями.
Однако большинство норм о поставке неприменимо к предпринимательской продаже недвижимости, так как в дополнение к субъектным особенностям они привязаны к предметному признаку (движимые товары). Лишь отдельные положения института поставки, отражающие предпринимательский характер купли-продажи как таковой, применимы к предпринимательской продаже недвижимости. Поэтому когда возникает вопрос о применении института поставки к договору продажи недвижимости, заключенному между предпринимателями, необходимо, не отрицая в принципе такой возможности, анализировать, какие правила о поставке отражают предпринимательский характер купли-продажи как таковой (независимо от предмета договора), а какие привязаны к специфике движимого имущества. В частности, можно было бы подумать о возможности применения к продаже недвижимости ст. 507 ГК, регламентирующей порядок урегулирования разногласий при заключении договора, и ст. 516 ГК, устанавливающей особенности расчетов при предпринимательской купле-продаже. К отношениям по продаже "движимой недвижимости" (морских или воздушных судов, судов внутреннего плавания) применимы и некоторые другие нормы о поставке.Во-вторых, поскольку сущность возмездного договора наиболее отчетливо проявляется в правоотношении, в котором встречное предоставление является определенно-эквивалентным и денежным, институт продажи недвижимости содержит такие нормы, отражающие специфику недвижимости, которые могут применяться к любым отношениям, обладающим этим признаком и направленным на передачу имущества в собственность, независимо от вида и формы встречного предоставления. В частности, положения о продаже недвижимости применимы к мене, а также к ренте и пожизненному содержанию с иждивением, если предметом указанных обязательств является недвижимость. Необходимо лишь учитывать, что к данным договорам не могут применяться такие нормы института продажи недвижимости, которые регламентируют особенности ее продажи в привязке к признаку эквивалентно-определенного денежного возмещения.
Так, особенности ренты и пожизненного содержания с иждивением обусловлены алеаторным (неопределенным) характером встречного предоставления.
Поэтому при решении вопроса о совокупном применении норм институтов ренты и продажи недвижимости к рентному обязательству, предметом которого является недвижимость, необходимо устанавливать, какие конкретно нормы о продаже недвижимости не привязаны к признаку эквивалентно-возмездного предоставления. Если установленные законодателем особенности продажи недвижимости не зависят от фактора определенности (неопределенности) встречного предоставления, то они могут применяться к рентным договорам. Если же эти особенности предопределяются не только предметом договора, но и характером встречного предоставления, то они распространяются лишь на продажу недвижимости. Анализируя с этих позиций соотношение ренты и продажи недвижимости, приходим к выводу о том, что нет никаких препятствий к применению договора ренты, предусматривающего передачу недвижимости, большинства норм, регламентирующих ее продажу. Это, в частности, правила, регулирующие права на земельный участок при продаже здания (ст. 552 ГК) и права на недвижимость при продаже земельного участка (ст. 553 ГК).В-третьих, институт продажи недвижимости сформулирован как обязательство, предметная специфика которого привязана к признаку возмездной передачи имущества в собственность. В то же время ГК не предусматривает договорного института, регламентирующего специфику отношений по поводу недвижимости в контексте безвозмездной передачи имущества в собственность. В частности, в ГК не имеется такой разновидности договора дарения, как дарение недвижимости. В связи с этим возникает вопрос: существуют ли в институте продажи недвижимости нормы, отражающие специфику недвижимости в контексте направленности на передачу имущества в собственность независимо от возмездности (безвозмездности) правоотношения? Если такие нормы существуют, то следует прийти к выводу об относительной сочетаемости институтов продажи недвижимости и дарения.
Хотя правильнее было бы подобные положения "выносить за скобки" обязательства, привязанного к признаку возмездности (безвозмездности) и формулировать их в общих положениях о договорах определенной направленности.
Еще по теме 1.7.4.:
- Л.О. Доліненко, В.О. Доліненко, С.О. Сарновська. Цивільне право України, 2006
- ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО УКРАЇНИ
- ПЕРЕДМОВА
- Частина І ПРОГРАМА КУРСУ «ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО УКРАЇНИ»
- Розділ І. Загальні положення цивільного права
- Тема 1. Поняття цивільного права. Предмет та метод, система цивільного права. Функції та принципи цивільного права
- Тема 2. Цивільне законодавство України
- Тема 3. Поняття, елементи та види цивільних правовідносин
- Тема 4. Здійснення цивільних прав і виконання обов’язків
- Тема 5. Захист цивільних прав та інтересів
- Тема 6. Об’єкти цивільних прав
- Тема 7.ФІЗИЧНІ особи як суб’єкти цивільного права