<<
>>

2. Расторжение договора аренды.

На арендные отношения рас-пространяется общее правило о допустимости расторжения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако на практике требова-ние о расторжении договора обычно заявляется одним из контрагентов.

В ст.

619 и 620 ГК регламентируется досрочное расторжение до-говора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного нарушения договора применительно к арен-де и уточнен порядок его расторжения. Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК, не является исчерпы-вающим. Стороны могут указать в договоре и иные нарушения, яв-ляющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора1, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обя-зательства. Например, стороны вправе предусмотреть, что заклю-ченный ими договор аренды здания может быть расторгнут аренда-тором в одностороннем порядке, если арендатор в период аренды приобретет в собственность аналогичное здание.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторг-нут судом (ст. 619 ГК) в случаях, когда арендатор: а) пользуется иму-ществом с существенным нарушением условий договора или назначе-ния имущества либо с неоднократными нарушениями; б) существенно ухудшает имущество; в) более 2 раз подряд по истечении установлен-ного договором срока платежа не вносит арендную плату. Кроме того, расторжение договора возможно, если арендатор не производит капи-тального ремонта имущества, когда это является его обязанностью.

1 Например, возможно досрочное расторжение договора по требованию арен-додателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный срок, если такое основание предусмотрено договором.

Глава 31

93

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения дого-вора только после направления арендатору письменного предупре-ждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ст.

619 ГК). Если требование арендодателя будет исполнено арен-датором в разумный срок, договор не может быть досрочно расторг-нут. Если указанная досудебная процедура не соблюдена, суд остав-ляет исковое заявление без рассмотрения (если иск подан в арбит-ражный суд — ст. 148 АПК) или возвращает его (если иск подан в суд общей юрисдикции — ст. 135 ГПК).

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор может быть досрочно расторг-нут судом (ст. 620 ГК) в случаях, когда:

а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодате- лем при заключении договора, не были заранее известны аренда- тору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) арендодатель не производит капитального ремонта имущества (если это является обязанностью арендодателя);

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не от- вечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В отличие от арендодателя арендатор до предъявления иска о расторжении договора не обязан обращаться к арендодателю с тре-бованием об исполнении обязательства. Однако он должен напра-вить арендодателю предложение о расторжении договора во внесу-дебном порядке. Предъявление иска допускается только после отка-за арендодателя расторгнуть договор либо неполучения арендатором ответа в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК). Иск, предъявленный с нарушением указанной досудебной процедуры, должен быть остав-лен без рассмотрения (ст. 148 АПК) или возвращен (ст. 135 ГПК)1.

1 В то же время если исковое заявление принято судом к производству не-смотря на нарушение процедуры досудебного урегулирования и в процессе рас-смотрения спора выяснилось, что арендодатель возражает против расторжения договора, дело должно быть рассмотрено по существу. Это объясняется тем, что обязательность досудебного урегулирования направлена на исключение передачи в суд бесспорных дел.

94

Глава 31

<< | >>
Источник: О.Н. Садиков. Гражданское право Российской Федерации Учебник Том II. 2006

Еще по теме 2. Расторжение договора аренды.:

  1. § 3. Расторжение договора аренды
  2. Статья 1142. Отказ участника от дальнейшего участия в договоре простого товарищества и расторжения договора
  3. Порядок изменения и расторжения договора. Односторонний отказ от исполнения договора
  4. 6. Изменение и расторжение договора вследствие одностороннего отказа от договора
  5. 3. Последствия изменения и расторжения договора
  6. 1.1.7.2. Расторжение трудового договора по инициативе работника
  7. § 2. Изменение и расторжение договора
  8. § 5. Изменение и расторжение договора
  9. §61. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
  10. § 26 Односторонний отказ от договора. – В каких случаях он допускается. – Право требовать расторжения договора за крайнюю несообразность в ценности. – Прекращение договора от случайных причин. – Невозможность исполнения. – Погашение претензий в наследственном преемстве. – Прекращение смертью личных обязательств.
  11. 5. Расторжение договора.
  12. 1. Способы изменения и расторжения договора
  13. 7. Изменение и расторжение договора
  14. 1.1.7. Расторжение (прекращение) трудового договора