<<
>>

2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения.

Они аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обя-занностей может предусматриваться соглашением сторон в кон-кретном договоре найма.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст.

677, 679 ГК). В отличие от договора социального найма, ГК не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в догово-ре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит

1 Вопрос о том, является ли размер платы за жилое помещение существен-ным условием договора коммерческого найма, относится к числу спорных в юри-дической литературе. В этой связи более правильным представляется мнение М.И. Брагинского, который, опираясь на п. 3 ст. 424 ГК, относит условие о цене к числу устранимых недостатков договора, не влекущих признания его незаключен-ным.

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001. С. 710.

144

Глава 32

наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требо-ваний о норме общей площади, приходящейся на каждого прожи-вающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, об-ладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательст-вам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является со-лидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель.

Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении.

Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов (ст. 680, 685 ГК). Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граж-дан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная ком-ната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого до-говора коммерческого найма.

В ГК нет требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем жило-го помещения является возмездным договором. Размер и сроки вне-сения платы за пользование предоставленным помещением опреде-ляются соглашением сторон.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользо-вания жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК не содержит каких-либо спе-циальных норм об основаниях и последствиях расторжения догово-ра поднайма жилого помещения, но они могут содержаться в кон-кретных договорах поднайма.

Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном по договору коммерческого найма,

Глава 32

145

аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в Жи-лищном кодексе. Прекращение договора коммерческого найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность временных жильцов покинуть жилое помещение.

Изменение договора коммерческого найма (ст. 686 ГК). В ГК предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, по-стоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя.

Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно про-живавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор продолжает дейст-вовать на тех же условиях.

Право нанимателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п. 2 ст. 678 ГК). Это право обусловлено получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не имеет. Од-нако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совме-стно с нанимателем, имеют равные с ним права, для переустройства и реконструкции требуется и их согласие. Реконструкция жилого помещения означает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количе-ства этажей, площади, объема и качества инженерно-технического обеспечения)1. Данное определение позволяет характеризовать ра-боты по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя; поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения.

Правовое регулирование переустройства и перепланировки, со-держащееся в гл. 4 ЖК, может быть по аналогии распространено и на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.

Помимо переустройства ГК допускает переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Поня-тие «переоборудования» в ГК не содержится, нет его и в Жилищ-ном кодексе. Проведение переоборудования жилого дома требует согласия нанимателя, если в результате соответствующих работ существенно изменятся условия пользования жилым помещением.

См. ст. 1 Градостроительного кодекса.

146

Глава 32

Под существенными изменениями следует понимать уменьшение площади предоставленного по договору помещения, количества комнат и т.д.

Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения.

В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заклю-чить договор на иных условиях.

На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока догово-ра не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.

Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необос-нованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности и сдача внаем жилого помеще-ния другому лицу может повлечь за собой признание такого догово-ра недействительным в судебном порядке по требованию первона-чального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору ком-мерческого найма в общем виде перечислены в ст. 678 ГК. Нанима-тель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддер-живать его в надлежащем состоянии. Обязанность использовать жилое помещение только для проживания не вполне согласуется с положениями ч. 2 ст. 17 ЖК, которая допускает использование жи-лого помещения и для осуществления профессиональной или инди-видуальной предпринимательской деятельности.

Наниматель обязан своевременно вносить наймодателю плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержа-ние и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный

Глава 32

147

дом, в котором находится сданное в коммерческий наем жилое по-мещение, управляется такой организацией (ч.

4 ст. 155 ЖК). Дого-вором может быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие платежи наймодателю.

Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору кратко-срочного коммерческого найма значительно yже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении сро-ка такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не мо-жет быть заменен другим нанимателем из числа граждан, прожи-вающих совместно с ним.

Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое поме-щение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, под-держание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ре-монта, своевременное внесение платы за жилое помещение и ком-мунальные услуги.

Ответственность нанимателя и наймодателя по договору ком-мерческого найма может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселе-ние виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст. 687 ГК).

<< | >>
Источник: О.Н. Садиков. Гражданское право Российской Федерации Учебник Том II. 2006

Еще по теме 2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения.:

  1. 1. Стороны и предмет договора найма жилого помещения.
  2. 3. Заключение договора социального найма жилого помещения и возникновение права на жилую площадь
  3. § 3. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
  4. §17. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА)
  5. § 2. Договор найма жилого помещения
  6. § 1. Понятие и виды договора найма жилого помещения
  7. § 3. Обязательства из договора социального найма жилого помещения
  8. § 1. Договор найма жилого помещения социального использования
  9. § 2. Договор коммерческого найма жилого помещения
  10. 3. Права и обязанности сторон в договоре социального найма.
  11. 16.3. Договоры найма жилого помещения