<<
>>

§ 46 Общие правила найма по русскому закону. – Крайний срок найма. – Ограничения личные. – Форма договора. – Цена. – Пространство пользования. – Право владения в найме и его принадлежности. – Передача найма. – Исполнение договора и прекращение. – Ограничение найма в заложенных имениях. – Наем из выстройки. – Общее замечание о законе поземельного найма.

Русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный. Эта скудость в

355

юридической разработке внутреннего содержания найма объясняется состоянием нашего сельского хозяйства и промышленности, до сих пор во многих местах первобытным, а в других – весьма неразвитым.

Древ- нейшие постановления нашего закона о найме относятся к найму земель крестьянами, большей частью для удовлетворения насущных, а не про- мышленных потребностей быта, и состоят в связи с хозяйством, еще не возвысившимся до степени денежного, при крайнем разнообразии ры- ночной ценности сельских произведений, а иногда при совершенном от- сутствии рынка. Посему и доныне встречается на практике немало за- труднений в разрешении юридических вопросов, из найма возникающих. С другой стороны, наше законодательство страдает обилием и разнообра- зием частных постановлений о найме, преимущественно казенных и об- щественных имуществ, причем обращаемо было особенное внимание на формальную сторону дела.

Определение найма (коего нет в законе) может быть выведено (Касс. реш. 1868 г., № 248) следующее: договор, в коем одна сторона предостав- ляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и

за известное вознаграждение. Итак, существенные принадлежности дого-

вора суть срок и наемная плата. Прочие принадлежности зависят от осо- бых условий между сторонами (ст. 1691) и, по местам, от обычая, осно- ванного на справедливости и потому выражающего свое действие не в судебных приговорах по пререканию о праве, но во взаимных сделках и уступках при добровольном исполнении. Так решаются на практике не- доумния о том, к чему обязан хозяин имущества по содержанию его в порядке (хотя на это в законе нет указания). Так, помимо закона, делает- ся, по справедливости, уменьшение наемной платы, в случае убытка, на- емщику от случайных бедствий (напр., когда у наемщика, снявшего сад, вовсе не было плодов от неурожая).

Крайний срок найма определялся у нас законом сначала только для земель, отдаваемых от казны и от казенных людей в оброчное содержа- ние; но в 1824 г., по поводу одного частного дела, было признано, что

между частными лицами срок найма недвижимых имуществ должен

быть не более 12 лет. Это запретительное правило вошло в Свод Зако- нов (ст. 1692).

В указе не объяснено, с какой именно целью установлено это стеснение.

Можно предполагать различные цели: предупреждение стеснений в праве рас- поряжения имуществом для самого хозяина и его наследников, предупреждение легкомысленных и расточительных отдач, равносильных отчуждению права собственности и уничтожающих ценность имения в руках у добросовестного покупщика; наконец, охранение казенного интереса от ущерба в крепостных

356

пошлинах за действительную продажу. Но есть и другие интересы, требующие ограждения, – интересы промышленности и хозяйства. Для серьезных и долго- срочных промышленных операций, требующих затраты значительного капита- ла, необходима уверенность в спокойном, на долгий срок, пользовании нанятым имуществом, ибо, в противном случае, никто не решится предпринимать на нем что-либо значительное. Ввиду этих интересов, в 1855 г. дозволено отдавать бла- гоприобретенные пустопорожние земли в аренду на срок долее 12 лет, даже до 30 лет, под устройство фабрик и заводов (1693 ст., родовые земли исключены, конечно, в смысле ограждения ценности имения для законных наследников). Такая же льгота существует для пустопорожних земель, отдаваемых под уст- ройство дач на 25-верстном расстоянии от обеих столиц. С 1861 г. дозволено бывшим помещикам отдавать свободные земли и угодья в аренду до 36 лет (1693). На тот же 36-летний срок могут быть сдаваемы удельные земли (1693).

В Ялтинском уезде, с 1874 г., дозволено отдавать недвижимые имущества внаем на сроки до 90 лет (1693).

В 1885 г. Министру Государственных Имуществ предоставлены ходатайства

найме частных земель, с целью разработки минералов, на сроки более дозволен- ных представлять через Комитет Министров на Высочайшее разрешение (1693).

Обществам кочевников в областях Акмолинской, Семипалатинской, Семи- реченской, Уральской и Тургайской разрешено сдавать земли в зимовых стойби-

щах внаем до 30 лет лицам русского происхождения для земледелия, под фабри- ки, заводы, мельницы и т.п. (Зак. Гражд., ст. 1693 прим. 2 по Прод. 1895 г.).

На отдачу имущества внаем имеет право хозяин его или управитель, действующий по доверенности, в пределах ее (Уст. Торг., 323 и сл.). Ли- ца, ограниченные в праве владения, ограничиваются и в праве найма. Ог- раничения эти устанавливаются или в интересе прямо государственном, или в интересе других лиц, имеющих право преемства или обеспечения в том же имении. Так, владельцам имений, пожалованных на майоратном праве в западных губерниях, дозволяется отдавать внаем запасные земли на срок не свыше шести лет (504 Зак. Гражд.). Владелец пожизненный (супруг), когда отдает имение в аренду, может получать арендную плату не вперед, но лишь по истечении года (ст. 5377), и вообще право срочного или пожизненного владельца ограничивается сроком его собственного владения, если договор не заключен с согласия собственника: опекуны имеют право заключать такие договоры на срок до достижения малолет- ним 17 лет, в противном случае такой договор не обязателен (16921).

Монастыри и церкви могут отдавать внаем принадлежащие им в собствен- ность земли и недвижимые имущества, на общем основании, сроком до 12 лет,

по рассмотрению Консистории, с утверждения архиерея, который распоряжает- ся, впрочем, единолично своим подворьем (IX, 384, 389, 405. Уст. Дух. Конс.

112, 132, 145). Запрещается притом на монастырских землях учреждать торго- вые заведения, а в церковных домах – помещать питейные заведения и трактиры

(IX, 384, 389, 405. Уст. Дух. Конс. 112, 132, 145). – Об отдаче внаем земель,

357

принадлежащих Р. Католич. и Лют. Дух. установл. см. Уст. Ин. Испов. ст. 119, 607, 808. – Об аренде земель, принадлежащих причту в Западных и Юго-Запад- ных Губ. – IX прил. к 411 ст., § 28, 30 и след.

Содержатели вольных аптек при отдаче их в аренду ограничены обязанно- стью давать знать о том медицинскому начальству, для освидетельствования ап- теки при переходе ее к другому лицу (Уст. Врач. изд. 1892 г., ст. 556).

Должностным лицам акцизного управления запрещено брать в аренду вино- куренные заводы в той губернии, где они состоят на службе (т. V, изд. 1893 г.,

Уст. Питейн., ст. 13). Вообще аренда винокуренных заводов дозволяется только

лицам, имеющим право на заводскую промышленность (там же, ст. 118, 119).

Право быть наемщиком закон ограничивает в лице евреев. Они могут арен- довать оброчные статьи и заведения не иначе как по формальным контрактам. Им

(равно как и лицам польского происхождения) вовсе запрещено брать в аренду

имения, приобретенные в западных губерниях по закону о ссуде 1864 г., или даже отдельные угодья в сих имениях (ст. 1699 Зак. Гражд.). Вне мест постоянного

своего жительства евреи не могут арендовать казенные оброчные статьи и нигде

не могут арендовать статьи, соединенные с раздробительной продажей питей. Уст. Обр. изд. 1893 г., ст. 27; Уст. Казен. Имен. изд. 1893 г., ст. 35 и прил. к при- меч. 3 к ст. 2: ст. 18. IX. 961. Евреи не могут быть арендаторами золотых приисков (см. Уст. Горн., изд. 1893 г., ст. 435). Ограничение евреев в аренде винокуренных заводов см. Акц. Уст. изд. 1893 г. Законом 1882 г. запрещено свидетельствовать на имя евреев арендные контракты на недвижимые имущества, находящиеся вне черты городов и местечек (IX, 959, прим. 4, по Прод. 1890 г.).

Договор о найме движимости может быть заключаем словесно. Но договор о найме недвижимых имуществ, а также судов мореходных и речных составляется письменно и свидетельствуется у нотариуса. При сем имеет особую важность достоверность числа, в которое совершен договор. Договоры о найме городских строений и земляных участков в городе или вообще в городском поселении, напр., местечке (Касс. реш. 1885 г. № 61), составляются письменно или словесно, по усмотрению и взаимному доверию сторон (ст.

1700–1703). Наемные договоры крестьян на земли с помещиками, между собой и с посторонними лицами, не свы- ше трех лет на всякую сумму, а на сроки до 12 лет не свыше 300 руб., мо- гут быть заключаемы словесно, со внесением, по желанию сторон, в кни- гу при волостном правлении (ст. 1700).

Содержание и пространство пользования зависит от соглашения сто- рон. Относительно недвижимых закон говорит об отдельном владении; об отдельном же пользовании в недвижимых закон не упоминает, употребляя сей термин лишь относительно движимых имуществ (ст. 514, 535). От- дельное владние составляет само по себе особое право, коего пространство и срочность определяются тем самым актом, коим оно установлено. О пользовании же (в движимых) сказано, что оно есть полное, когда все

358

произведения имущества и доход с него принадлежат содержателю; не- полное, когда некоторые из них ему не предоставляются (ст. 536). А как под этой статьей сделана ссылка на IV книгу об обязательствах, то необ- ходимо, невзирая на надписание группы статей о пользовании (534–540), признать, что они относятся и к пользованию недвижимостью.

Вообще предполагается, что имущество отдается в такое пользова- ние, какое ему свойственно по его назначению и по свойству найма. Так, напр., сельское хозяйство отдается в аренду или в хозяйственную экс-

плуатацию; это не значит, что наемщик вправе разрабатывать руду или

минералы в недрах земли, если не выговорено особого на то права. Сни- мается сад, – значит нельзя распахивать его или пустить под луговой промысел, либо под выгон.

Закон не упоминает об обеспечении арендной платы имуществом наемщика. Но, кажется, нет препятствия налагать на имение запрещение по желанию обеих

сторон. На это есть косвенное указание в законе 1861 г. об отдаче помещичьих земель в аренду (ст. 5). На практике всего чаще встречается обеспечение договора

найме неустойкой.

Соглашение о цене найма предоставлено на волю сторонам. В боль- шей части случаев оно определяется личным усмотрением; но есть иму- щества, в коих, смотря по состоянию местной промышленности и мест- ного рынка, образуется средняя наемная цена того или другого по его качеству.

Наиболее важное значение для хозяйства имеет арендная плата за земли или поземельная рента. Но в арендных договорах цена найма не всегда определяется деньгами. У нас во многих местностях, при скудости денежного хозяйства, по затруднительности сбыта сельских произведе- ний, при недостатке и неправильном распределении рабочей силы и т.п., употребляется способ отдачи земель внаем из полу, т.е. за половинную или иную часть снимаемой жатвы (из третьего, четвертого снопа или копны), либо за отработку в пользу хозяина условленного количества земли; иногда же цена найма полагается отчасти деньгами, отчасти отра- боткой, отчасти разного рода службами, повинностями и поставками (вы- говор известного количества продуктов) от наемщика хозяину.

Из договора найма возникает не только право пользования, но и пра- во владения, как необходимое условие для осуществления найма; разуме-

ется, владение в сем случае будет не самостоятельное, а зависящее, от-

дельное (ст. 514, 535). Посему арендатор имущества, хотя не имеет на оное права собственности, не лишен права на иск о защите своего вре- менного владения, об отвращении вреда и о вознаграждении убытков, причиняемых вступательством и действиями стороннего лица. Можно судить и иначе, если придерживаться римского понятия о владении: в

359

таком случае надобно признать, что, в силу договора, защита арендатора от вступщиков, нарушителей его спокойного пользования, лежит на обя- занности хозяина-собственника и, поскольку относится до владения, со- ставляет исключительную принадлежность права собственности. Но та- кое рассуждение едва ли применимо к России и едва ли согласуется с духом и сущностью русского закона. И наша судебная практика вообще присваивает арендатору иск о владении (ср. Касс. реш. 1869 г., № 745, 849; 1871 г. № 600). Правда, есть и противоположные решения. Так, ре- шением 1870 г. № 1627 признано, что временное пользование имущест- вом, по уступке от собственника, не дает права на иск о восстановлении нарушенного пользования порядком, указанным 4 п. 29 ст. Уст. Гр. Суд.; но это решение никак не согласуется с другими, в коих признавалось пра- во временного и зависимого владельца по договору о найме на иск о вос- становлении нарушенного владения.

Впрочем, кажется, справедливо будет признать, в смысле 4 п. 29 ст. Уст. Гр.

Суд., что право иска о владении принадлежит арендатору лишь относительно сторонних лиц, а не относительно самого хозяина. Владение на себя, в виде собст- венности, владение имуществом, как своей вещью, защищается безусловно и про- тиву всякого вступщика иском о защите владения. Но нельзя признать то же самое о владении наемщика, ибо оно не есть самостоятельное состояние, а производное, зависимое, так как владелец в самом владении своем сознает оное временным, условным, несамостоятельным. Посему отношения такого владельца к вступщи- кам неодинаковы. Если это владение нарушается сторонним вступщиком, напри- мер, захватом соседа, – владелец может противопоставить ему простой факт сво- его владения, и тем отразить нарушение. Если при сем вступщик станет доказы- вать свое особливое вотчинное право на имущество, направляя оное против вот- чинных прав хозяина (от коего получил владение арендатор), наличному владель- цу-арендатору нет до сего дела, так как не было бы до сего дела и самому хозяину, если бы ему пришлось просить о защите владения. Посему-то соображению и разрешается мировому суду принимать эти дела к своему ведению. Напротив того, если арендатор просит о защите владения против своего хозяина или против такого лица, которое от хозяина приобрело вотчинное право на имение, то истцу уже недостаточно удостоверить только свое владение, которое по свойству своему и по сознанию истца есть не самостоятельное, а зависящее. Истцу необходимо выставить титул своего владения и удостоверить, что по силе сего титула хозяин или преемник хозяина не имел права до срока нарушать или отнимать его владе- ние в целом имуществе или в части оного. Следовательно суду нельзя, по свойст- ву владения и отношения, обойтись без поверки права на владение, и в сем случае дело оказывается неподсудным мировым судебным установлениям (ср. Касс. реш. 1870 г., № 1254).

Об арендаторах казенных имений (лица и общества, владеющие имуществом казенных управлений на праве пользования) есть прямая статья – 1314 Уст. Гр. Суд., предоставляющая им право иска о восстановлении нарушенного владения.

360

По уставам страховых обществ арендатор или наемщик может отдавать на страх нанятое имущество, но лишь по срок найма, и получает страховое возна- граждение лишь в той мере, в коей сам отвечает хозяину за пожарный убыток (Русск. Стр. Общ. 1876 г., § 53, 54, Уст; Коммерч. Стр. Общ. 1870 г.).

Право передачи найма само по себе не предполагается. Естественно, что собственник имущества не всякому может доверить хозяйственное пользование им, соединенное с хозяйственным распоряжением. Посему нельзя не признать за собственником право отвергнуть одностороннюю передачу найма другому лицу и требовать в таком случае уничтожения найма; первоначальный же наемщик не освобождается от ответственно- сти за последствия таковой передачи.

В найме предполагается личное и непосредственное пользование имуществом для тех целей, которым оно предназначено служить. Но вся- кое имущество может служить для разных целей. Одно есть хозяйствен- ное употребление имущества, другое – обращение его в спекулятивный, промышленный или коммерческий оборот. Последнее само по себе не предполагается в найме, но требует особливого соглашения или разреше- ния от хозяина. Так, напр., отдача внаем лошади или экипажа не уполно- мочивает наемщика пускать лошадь в извоз или промышлять отдачей напрокат экипажа. Наниматель квартиры в доме не может, без соглаше- ния с хозяином, промышлять ею, т.е. пускать в нее жильцов по мелочи, или устраивать в ней ночлежный приют. Арендатор имения может арен- довать его для особого промысла или барышничества, состоящего в раз- даче земли мелкими участками в содержание третьим лицам; но если нет на то согласия владельца, невозможно признать этот промысел, нередко весьма вредный для хозяйственной целости имения, принадлежностью найма. Иное дело – принадлежащие к имению оброчные статьи, состав- ляющие хозяйственный доход имения: отдача их в содержание третьим лицам входит, без сомнения, в права наемщика.

Об исполнении договора закон говорит, что хозяин не вправе отка- зать наемщику до срока, а наемщик не вправе отказаться от найма (ст. 1705). Однако и без прямого законного определения, судебная прак-

тика по необходимости признает право отказа в договорах, писанных

без срока, и право безмолвного продолжения договора.

О движимом имуществе, взятом внаем, сказано, что если оно будет испорчено, то отдается нанимателю, а он обязан заплатить хозяину цену того имущества, по оценке посторонних знающих людей (ст. 1708). Пра- вило это взято буквально из Уложения 1649 г., где имеется в виду пре- имущественно порча лошади. Без сомнения, оно не исключает возможно-

361

сти поправки и починки испорченного, если вещь может быть восстанов- лена в прежнем виде.

С истечением срока действие найма прекращается; о безмолвном продолжении найма закон наш не говорит, но судебная практика допус- кает продолжение наемных отношений, когда наемная плата принята за

новый срок хозяином имущества.

Отношения по найму не прекращаются со смертью участвующих лиц, но переходят к наследникам. Продажа и вообще отчуждение нанято- го имущества также само по себе не прекращает наемных отношений, как объяснено подробнее в другом месте (1-я часть курса, § 44).

Прекращается ли наем с безусловным признанием незаконности хозяйского владения, т.е. когда имущество по судебному приговору признается законной

собственностью другого лица? Вопрос этот имеет тесную связь с общим вопросом о действии продажи имения на наемные договоры прежнего владельца. Как там,

так и здесь нет основания в нашем законе применять строгое начало римского права и уничтожать арендные договоры, переходящие с имением, хотя, без со-

мнения, прежний незаконный владелец повинен, во всяком случае, удовлетворить нового за все полученные им и переходящие за черту его владения арендные пла-

тежи. Разумеется, к случаям сего рода должно применяться и дейcтвиe примеча- ния к ст. 195 Пол. Взыск. Гражд. и 1099 ст. Уст. Гр. Суд.

В случае принудительного отчуждения имущества на государственные и общественные потребности, действие арендных договоров по оному, разумеется, должно прекратиться, и едва ли есть в сем случае основание арендатору отыски-

вать себе вознаграждения от собственника за убыток, если не было о сем особого условия между ним и собственником. Наши законы о вознаграждении не содер-

жат в себе никакого на сей случай постановления.

Отвечает ли арендатор земли за подати и повинности, на земле лежащие? На этот вопрос следует отвечать по нашим законам отрицательно. Каковы бы ни

были взаимные по сему предмету условия между землевладельцем и арендато-

ром, взыскание казенное, поскольку утверждается на земле, падает прямо на землю, следовательно на собственника земли. В этом смысле существует для податных взысканий правило 14 и след. ст. V т., изд. 1893 г., Уст. Прям. Налог. Поземельный сбор обращается на доход с имения, следовательно и на арендную плату, как на имущество владельца, а в случае недостатка – на землю. По силе 1 п. прил. к 55 ст. Уст. Зем. Пов., земский поземельный сбор падает на землю, невзирая на то, в чьем владении она находится. Сообразно сему решено Гос. Сов. (октябрь 1877 г.) дело Куроедова, о земском сборе с земли, которая в 1775 г. отдана была на 90 лет в содержание крестьянам, с получением с них за все время вперед незначительной платы. Собственник утверждал, что все суще- ственное содержание вотчинного права перешло к арендаторам, и потому они должны отвечать за лежащие на земле повинности.

Некоторую аналогию с наймом имущества имеет договор доверенности на представление имуществ в залог по чужим подрядам. Здесь предметом договора

362

служит в существе не право пользования, но право распоряжения имуществом, так как залог, в случае неисправности подрядчика, может быть обращен в прода- жу. Посему содержание такого договора не соответствует существенному свойст- ву найма, в коем уступается исключительно право пользования имуществом, с сохранением его сущности и без всякого права на распоряжение.

Получение вперед арендных денег по имениям, отданным в аренду на продолжительный срок, может служить к ущербу покупщиков имения или сторонних лиц, коих права обеспечены на том же имении или кои должны получить из него удовлетворение своих взысканий. Посему по- ложено: арендные контракты, заключенные с получением денег вперед более чем за год, считать действительными (относительно третьих лиц) в таком только случае, когда они засвидетельствованы, с наложением на имение запрещения (чем оглашается лежащее на имении арендное право). Ст. 1703. Владельцы имений заложенных (как в частные руки, так и в банках) не лишены законной возможности отдавать их в аренду; но при продаже имения в удовлетворение закладной это обстоятельство, т.е. су- ществование аренды на несколько лет, стесняя покупщика, уменьшает, к ущербу залогодержателя, ценность имения. В таком случае, если аренд- ные договоры заключены после запрещения, наложенного на имение по залогу, действие аренды уничтожается (Пол. Взыск. Гражд., ст. 195, прим.). Вообще на случай взыскания с имений, отданных в аренду, в Суд. Уставах постановлено, что арендные договоры, буде заключены после получения владельцем повестки об обращении взыскания на то имение, могут быть уничтожены по просьбе взыскателя, либо того, кто купит имение с публичного торга (Уст. Гражд. Суд., ст. 1099, 1100. Ср. Касс. реш. 1881 г. № 99 и 1-я часть сего курса, § 70). В законе 1861 г. об отдаче в аренду помещичьих земель сказано, что платежи, учиненные арендато- ром владельцу более чем за два года вперед, если потом имение поступит в публичную продажу или присуждено будет другому, могут быть со сто- роны займодавцев или новых владельцев объявлены недействительными (1703, прим.).

Один из видов найма есть наем из выстройки. 1697 ст. говорит, что дворовые, лавочные, мельничные и прочие, предназначенные для хозяй- ственных заведений места, могут быть отдаваемы внаем или содержание из выстройки, на счет наемщика, с тем, чтобы он в течение условленного числа лет пользовался выстроенным зданием, а по прошествии срока все выстроенное поступило бы в собственность хозяина.

1706 ст. Зак. Гражд. хотя и относится, по-видимому, к найму из выстройки,

но в сущности не применяется к нему. Реш. Гос. Сов. (1824 г. П. С. З. № 29974), из коего эта статья неточно извлечена, имела в виду наем совсем не из выстройки, а аренду архиерейского подворья, и текст решения, равно как и текст самой статьи,

363

противоречит понятию найма из выстройки, ибо в ней говорится об издержках на исправление здания, бывшего на нанятой земле, и даже о поправках, которые мог- ли нарушить целость здания. Эта статья закона имеет значение лишь в вопросе о расчетах хозяина с арендатором, когда действие арендного контракта прекращает- ся ранее срока, независимо от воли сторон.

Особый вид договора о найме, соприкасающийся, впрочем, с подря- дом, есть договор о выстройке помещений для присутственных мест, тю- рем и других зданий ведомства Министерства Внутренних Дел, для отда- чи оных потом внаем правительству. Изданные на сей предмет узаконе- ния определяют этот договор в следующих чертах. Министрам Внутрен- них Дел, Путей Сообщения и Финансов, по взаимному соглашению, раз- решается отдавать частным лицам постройку зданий для присутственных мест, тюрем и др., по утвержденному плану, причем казной оказывается, в случае нужды, пособие, выдачей вперед некоторой суммы под благона- дежный залог. По выстройке здание принимается от строителя внаем, на срок до 30 лет, за определенную ежегодную плату. В течение найма, ре- монт здания лежит на обязанности хозяина (Уст. Строит., 123 и прим. по Прод. 1886 г.). По общему смыслу сих правил следует заключить, что здание, таким образом выстроенное, и по окончании найма остается в собственности строителя. Строитель подобных зданий должен быть при- знаваем собственником их со времени их выстройки и приемки, а казна считается арендатором, и потому на обязанности хозяина состоят налоги и повинности, падающие на недвижимые имущества (ср. Мн. Гос. Сов. в апреле 1877 г., по д. Вульфа).

Русскому законодательству о поземельном найме предстоит еще не- мало труда в дальнейшем его развитии в соразмерности с развитием хо- зяйственных условий найма. Эти условия, в разных местностях России, крайне разнообразны: отсюда затруднение подвести их под одну общую меру. В Западной Европе давно уже раскрылось во всей полноте своей, пришло в сознание и в связь с определительной ценностью, понятие о хозяйственной, производительной сущности имущества, о принадлежно- стях пользования, об орудиях и способах производства, об улучшениях и усовершенствованиях, и т.п. У нас, в России, понятия обо всем этом дале- ко еще не выяснились, и многое, что на Западе может быть без труда уч- тено и определено числом, мерой и ценой, у нас недоступно точному уче- ту и определению. Притом наше сельское хозяйство, по многим причи- нам, между прочим по климатическим условиям, по скудости рынка, по бедности капиталов, промышленной предприимчивости, технического знания и т.п., решительно не подходит под условия, при которых на Запа- де образовалось и достигло своего развития законодательство о найме.

364

Договоры об аренде земель не имеют у нас того значения, которое при- надлежит им на Западе. Тем не менее, и у нас область аренды с каждым годом расширяется, хотя не в смысле фермерского хозяйства, но главным образом в смысле съема полей под пашню, причем обыкновенно имеется в виду не столько усиление внутренней разработки по качеству (интен- сивное хозяйство), сколько расширение ее в пространстве по количеству (экстенсивное хозяйство); тем не менее, арендный договор настоятельно требует от нашего законодательства новых определений, для ограждения интересов как частных, так и государственных. Если чрезмерное изоби- лие законных определений приносит иногда вред и действует стеснитель- но на гражданские отношения, то, с другой стороны, и скудость опреде- лений может служить ко вреду для интересов, требующих руководства и ограждения в законе. Так, например: когда содержание договора о найме определяется единственно волей и желанием сторон, – это ведет к умно- жению темных, неясных, двусмысленных сделок, посредством коих лов- кий и пронырливый промышленник, скупщик земель, лукавый агент – посредник между землевладельцем и съемщиком – может, без затрудне- ния, обманывать бедных, неопытных и малограмотных съемщиков мнимо выгодными для них комбинациями условий. Примеров тому множество, особливо на наших окраинах, где образовался целый класс людей, про- мышляющих отдачей земель переселенцам своим и иностранным.

Интересы владельца требуют тоже обеспечения: наш закон не ука- зывает этого обеспечения ни в произведениях земли, ни в движимости наемщика.

Определение крайних сроков найма – предмет, имеющий немало- важное государственное значение. Долгосрочный наем, связывающий право собственности, переносит существенное его содержание на вре- менного владельца земли, тогда как на собственнике остаются по закону все тягости и повинности, лежащие на собственности. Между тем приоб- ретение и передача прав собственности несравненно затруднительнее, нежели приобретение арендных прав на землю, которое доступно лицам всех сословий, всякого общественного положения и всякой национально- сти. Итак, при благоприятных условиях, поземельная собственность в крае может оказаться достоянием лиц, в сущности не владеющих и мало- состоятельных, хотя и ответственных перед государством, а действитель- ное владение в руках у людей, чуждых интересам страны и не несущих ответственности перед государством за тяготы и повинности, на земле лежащие. Дело закона – согласить в этом случае интересы государства с интересами собственности, капитала и сельской промышленности.

365

Сущность найма. Отдача земли в обработку изполу или из третьего снопа (из скопщины) составляет ли отдачу внаймы имущества или договор о личном найме, или о товариществе? Разрешение этого вопроса важно в тех случаях, когда арендным договором запрещается отдавать землю в субаренду. В подобном слу- чае одесская палата признала подобную сделку арендной и нарушением договора. Сенат оставил этот вопрос без разрешения (Касс. реш. 1875 г., № 35). В договоре о найме имущества передается пользование им, а не право собственности. Посему неправильно причтено к найму условие о продаже леса на сруб, с предоставлени- ем пользования в нем выгоном и покосами (Касс. реш. 1867 г., № 158).

Срок и продолжение. Отличительные принадлежности договора о найме имуществ – срок и наемная плата. Без срока пользование подходило бы к вотчин- ному праву, а без платы договор был бы ссудой (Касс. реш. 1868 г., № 248). Как казенные, так и частные имения могут быть отдаваемы в аренду только на срок, а не бессрочно (Касс. реш. 1876 г., № 350). Молчание со стороны хозяина нанятого имущества (т.е. нетребование возврата по истечении срока или непредупреждение о прекращении договора) не служит признаком согласия на продолжение догово- ра: оно отнимает у владельца наемщика значение самовольного, и может служить основанием к продолжению прежних отношений, но лишь дотоле, пока хозяин не потребует возвращения имущества (Касс. реш. 1873 г., № 693).

Заключение и уничтожение. Закон не запрещает членам церковного причта отдавать состоящие в пользовании их церковные земли внаем для получения до-

хода (Касс. реш. 1870 г., № 1374).

Нет повода требовать уничтожения договора о найме, когда какая-либо хотя бы из существенных принадлежностей имущества, утратила свое существование (Касс. реш. 1870 г., № 1533); но договор найма прекращается, если нанятое иму- щество уничтожилось вследствие случайного события или по вине наймодавца, нанимателя или третьих лиц, так как договор найма всегда предполагает сущест- вование отданного внаем имущества (Касс. реш. 1881 г., № 82).

В Касс. реш. 1876 г., № 591, – случай отдачи Кишиневской полицией внаем частного имущества, за недоимку в постойной повинности.

Есть особые правила об аренде земель старообрядцами в Западных и Бело- русских губерниях (см. Собр. Узак. 1876 г., № 614; 1877 г., № 1142).

Отказ. Касс. реш. 1873 г., № 1141. Суд рассудил, что отказ от найма кварти- ры разумеется лишь в таком действии наемщика, из коего явствует, что он отка-

зался от исполнения принятых по контракту обязанностей. Посему, когда наем- щик пустил вместо себя жить в квартиру другое лицо, не слагая с себя обязанно-

стей по договору к хозяину дома, это не считается оставлением квартиры. Сенат оставил в силе такое рассуждение.

Очистка от хозяина. Обязанность хозяина – предоставить нанимателю действительное пользование имуществом: итак, оно не должно иметь таких

недостатков, вследствие коих пользование им становится вредным или невоз- можным, а напротив, должно соответствовать цели, и такие недостатки его не

составляют побочного обстоятельства. Таковы – сырость в квартире и холод, делающие ее необитаемой (Касс. реш. 1877 г., № 134). Когда, при сдаче имения

366

казенному арендатору, постройки оказались ветхими и доход, по инвентарю показанный, оказался от того менее, то казна не вправе требовать, чтоб аренда- тор на свой счет производил перестройку ветхих строений (Сб. Сен. реш. I, 311). Арендатор, не получив по условию 600 моргов ярового посева и 200 моргов озимого и лишившись пользования сенокосом, имеет право требовать от хозяи- на вознаграждения убытков, по средней мере современных урожаев и по спра- вочным ценам (Сб. Сен. реш. I, 551). Нет основания высылать жильца с кварти- ры до срока за остановку в платеже квартирных денег, когда эта остановка про- изошла вследствие нарушения контракта со стороны хозяина, т.е. за отобрание хозяином чердака и ледника, входивших в состав квартиры (Сб. Сен. реш. III, 1060). Невозможность пользования нанятым помещением (было залито водой и потом оказалось сыро) освобождает от наемной платы (2 Сб. Сен. реш. VI,

№ 944; Касс. реш. 1876 г., № 364; 1872 г., № 343).

Платеж. (Касс. реш. 1876 г., № 120). Из договора о найме по существу его не следует, что наниматель должен заплатить хозяину все деньги по срок найма,

хотя бы пользование имуществом прекратилось и ранее того срока. Это зависит

от особых условий договора. – Обязанность наемщика платить за наем имуще- ства до конца срока, хотя бы он и ранее оставил его, сама собой предполагается (Касс. реш. 1876 г., № 472). – На истце лежит обязанность доказать существова- ние долга за квартиру, когда иск предъявлен уже по оставлении квартиры жиль- цом; напротив, когда он предъявлен на жильца, в квартире еще остающегося, сей последний должен доказать, что деньги им уплачены (Касс. реш. 1872 г.,

№ 846; 1875 г., № 458).

Платеж вперед. Право сторон изменять условия контракта по взаимному соглашению совершенно свободно, поскольку этим изменением не нарушаются

права третьих лиц, – конечно, права, существующие в минуту изменения. Посему

едва ли можно согласиться с суждением Касс. реш. 1875 г., № 467, «что добро- вольное соглашение между прежним владельцем и арендатором о срочной уплате наемных денег, распространяющейся за пределы того времени, когда имение еще не перешло третьему лицу, не касается нового приобретателя». В данном случае владелец имения, проданного с публичного торга, получил от арендатора наем- ную плату разом за два года, в изменение первоначального условия о платеже за год. Это получение последовало задолго до вручения владельцу повестки об об- ращении взыскания на имение и о продаже его. Есть основание поставить его в ответственность перед приобретателем за излишне полученные арендные деньги, но есть ли основание возложить эту ответственность не на него, а на арендатора, признав, что залишний платеж не обязателен для нового владельца? Едва ли, ибо арендатор, внося платеж (если не было притом злого умысла во вред третьему лицу), имел дело с полновластным владельцем и ничьего интереса не нарушил.

Если арендный договор и заключен без условий и формальностей, означен- ных в 1703 ст. Зак. Гражд., но на общем основании периодических платежей, то

ничто не препятствует сторонам условиться впоследствии о платеже аренды на

несколько годов вперед, но в таком лишь случае, когда вотчинное право хозяина в имуществе исключительно и нераздельно, и никаким правом стороннего лица не

367

ограничено. В противном случае, арендатор подвергается той опасности, что сверхсрочные платежи, по требованию вотчинного преемника или совладельца, или обеспеченного на имении взыскателя, могут быть признаны недействитель- ными. Подобный случай см. 2 Сб. Сен. реш. III, № 484. – Ст. 1703 относится к таким только контрактам, в коих условлено получение вперед арендной платы более чем за год при самом заключении контракта. Сюда не относится условие о получении денег в течение наемного срока, по мере надобности, на расходы по содержанию в порядке имущества (Касс. реш. 1873 г., № 1579). – Несоблюдение, при совершении арендного договора, правил 1703 ст. не делает его недействи- тельным для самих контрагентов. Правило это установлено исключительно в ин- тересе третьих лиц, следовательно лишь за нарушение сего интереса и соразмерно с ним договор может быть признан недействительным (Касс. реш. 1876 г., № 11). Ст. 1703 об арендных договорах относится и к городским строениям, которые могут быть отдаваемы внаем словесно (Касс. реш. 1876 г., № 11. См. еще Сб. Сен. реш. II, 498).

Передачи и переход. Кисловский отдал имение в аренду на три года Шней- ерсону, дозволив ему передавать арендные статьи по частям в оброчное содержа-

ние другим лицам, но с тем, чтобы сам Шнейерсон оставался главным ответст-

венным лицом перед хозяином. Ранее срока Шнейерсон оставил аренду, но ранее того отдал из имения мельницу в оброк Хане Гинсбург. По выходе Шнейерсона, Кисловский требовал уничтожения аренды Гинсбург, так как арендное право са- мого Шнейерсона прекратилось. Признано, что, по силе 514 ст. Зак. Гражд., Шнейерсон мог отдать имение в аренду не иначе как с принятыми ограничения- ми; следовательно с отходом его и право Гинсбург, в отношении к имению, пре- кратилось (2 Общ. Собр. Сен. 15 сентября 1876 г.).

В Касс. реш. 1888 г., № 666 отрицается право наемщика передавать нанятую им в доме квартиру третьему лицу без согласия домовладельца, на том основании,

что отдача помещения составляет принадлежность права собственности на дом и

заключает в себе право отдельного владения.

Право арендного владения, преобретенное по договору не от собственни- ка, а от арендатора, утверждаясь на арендном праве сего последнего, может

быть защищаемо против него самого, по договору, но не против собственника

земли. Посему, когда арендатор, по условию с собственником, отступился от арендного владения ранее своего срока и срока своих арендаторов, снявших у него землю, не выговорив для них продолжения владения, владение их прекра- щается, ибо должно уступить праву собственности на землю: им остается право иска на того, у кого они снимали землю, об убытках за неисполнение договора (Касс. реш. 1876 г., № 190).

Отдельное владение по найму. С правом арендного содержания соединяет- ся право отдельного владения, а не только отдельного пользования; посему арендный владелец огражден в своем владении до срока и при переходе арен- дуемого имения по продаже к другому собственнику (Касс. реш. 1868 г.,

№ 771). Договором о найме имущества устанавливается право на владение, пра- во личного требования, но самое владение начинается лишь с осуществлением

368

сего права, т.е. со вступлением во владение. Посему, когда хозяин отданного внаем имущества продал оное другому лицу, прежде чем наемщик вступил во владение по найму, или когда отдал оное в наем другому наемщику, прежде чем осуществилось наемное право первого, – обиженный может требовать себе удовлетворения от того, кто нарушил свой договор с ним, но не может требо- вать осуществления своего права против третьего лица, в договоре не участво- вавшего. В этом смысле состоялось Касс. реш. 1878 г., № 234. Арендатор дома отдал внаем квартиру наемщику, начиная с июля 1875 г., а в январе того же года сам передал свое арендное право третьему лицу, которое отказалось исполнить контракт своего предместника с наемщиком и предоставить владение сему по- следнему. Наемщик ссылался на 514 и 521 ст. Зак. Гражд., но Сенат рассудил, что в этих статьях разумеется такое отделенное по договору право, которое осуществилось уже в действительности. – По силе 521 ст. Зак. Гражд. для ново- го приобретателя имения могут быть признаны обязательными лишь те аренд- ные договоры прежнего хозяина, которые уже осуществлены передачей аренд- ного владения. Под это условие не подходит договор, заключенный в ноябре 1874 г., с тем, чтобы передача арендного владения совершилась в 1875, а в декаб- ре 1874 г. хозяин продал имение (Касс. реш. 1877 г., № 83). – Арендатор (наем- щик) имения вправе защищать свое владение относительно третьих лиц, в случае нарушения оного (Касс. реш. 1875 г., № 426), но не относительно бесспорного собственника арендуемого имения: в последнем случае предметом иска было бы не владение, а самое существо договора (Касс. реш. 1874 г., № 474).

Всякий временный, срочный или пожизненный владлец владеет и пользует- ся имуществом исключительно и независимо от лица постороннего; но с прекра- щением сего владения никакой договор временного владельца с посторонним лицом, относительно владеемого на срочном праве имущества, не может считать- ся обязательным для собственника сего имущества, если заключен без участия сего последнего. Так и договор пожизненного владельца об отдаче имущества в аренду, с момента смерти его, прекращается. Из этого правила допущено исклю- чение лишь для пожизненного владельца по завещанию умершего супруга, на основании закона 1862 г. По сему закону пожизненный владелец может отдавать в аренду имение не долее общего наидлиннейшего срока аренды, и с получением платы лишь за каждый год по истечении его, а не вперед. Совершенные на сем основании договоры обязательны.

По д. Лубенского (Касс. реш. 1877 г., № 28) арендатор, ссылаясь на незакон- ное устранение его от аренды, просил мировой суд восстановить нарушенное вла- дение, и суд решил восстановить владение мельницей. На это была жалоба, что иски о восстановлении нарушенного владения могут быть по 4 п. 29 ст. Уст. Гр. Суд. предъявляемы только лицом, владевшим на правах собственника. Сенат рас- судил: хотя в иске и в решении употреблено выражение: восстановить владение, но сущность иска заключалась в том, имели ли ответчики право отстранять истца от владения мельницей на основании доказываемой ими неисправности в платеже арендных денег.

369

В договоре арендном из выстройки, арендатор, с возведением строений, не приобретает на них право собственности, а только временное пользование (Касс. реш. 1869 г., № 583).

В Касс. реш. 1872 г., № 992 признано, что договоры об имуществе имеют равное действие как для обязавшегося, так и для наследников его. Посему аренд- ное право, заключающееся во владении и пользовании имуществом, сохраняет полную силу и после смерти собственника имения по отношению к его наследни- кам, и арендатор имеет право продолжать владение и пользование. Опись и отдача на хранение такого имения (хотя бы самому арендатору) по поводу смерти собст- венника неминуемо повлекла бы за собой, вопреки закону, стеснение прав аренда- тора по договору.

Наем общего имения. Соучастник в общем имении может отдать в аренду свою часть третьему лицу, без согласия других совладельцев, лишь в том случае, если между соучастниками существует соглашение относительно фактического распределения между ними частей общего имения; при отсутствии же соглаше- ния, определяющего порядок владения и пользования общим имением, на отдачу одним из соучастников своей части в арендное содержание постороннему лицу необходимо согласие прочих соучастников (Касс. реш. 1886 г., № 69).

Рассуждение непонятное, ибо при отсутствии соглашения относительно час- тей в общем имении и при согласии совладельцев на аренду части, каким же обра- зом может быть отдана в аренду часть одного из них, когда она не определена? Какой частью общего нераздельного имения пользовался бы арендатор в данном случае?

<< | >>
Источник: Победоносцев К.П.. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. 2003

Еще по теме § 46 Общие правила найма по русскому закону. – Крайний срок найма. – Ограничения личные. – Форма договора. – Цена. – Пространство пользования. – Право владения в найме и его принадлежности. – Передача найма. – Исполнение договора и прекращение. – Ограничение найма в заложенных имениях. – Наем из выстройки. – Общее замечание о законе поземельного найма.:

  1. § 49 Общие правила личного найма по русскому закону. – История и происхождение нынешних законов. – Место личного найма в системе договоров. – Вступление в договор. – Личные ограничения. – Сроки найма. – Рядная плата. – Задатки. – Законные таксы. – Форма. – Обязанности хозяина и служащих. – Прекращение договора. – Аттестация.
  2. § 45 Договор о найме имуществ. – Предмет его. – Плата. – Отношение сторон. – Обязанность хозяина. – Передача. – Поддержание имущества. – Обязанности наемщика и права его. – Сублокация. – Эмфитевтическое пользование и бессрочный наем. – Право отказа. – Значение владения в найме и отношение его к праву собственности. – Действие давности. – Возобновление найма. – Ограждение наемщика и хозяина особым процессом. – Отношение найма к узуфрукту. – Наем земельный. – Правила арендных договоров. – Наем изп
  3. § 3. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
  4. §17. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА)
  5. § 53 Договор подряда с казной. – История законодательства о подряде. – Кто имеет право вступать в подряды. – Личные ограничения. – Общие принадлежности. – Пособия от казны. – Обеспечение и разные его способы. – Залог и ручательство. – Порядок заключения договора. – Подряд оптовый и раздроби- тельный. – Торги. – Запечатанные объявления. – Смешанный способ. – Утверждение договора. – Подряд без торгов.
  6. 10. Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения
  7. 3. Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения
  8. § 26 Односторонний отказ от договора. – В каких случаях он допускается. – Право требовать расторжения договора за крайнюю несообразность в ценности. – Прекращение договора от случайных причин. – Невозможность исполнения. – Погашение претензий в наследственном преемстве. – Прекращение смертью личных обязательств.
  9. 2. Содержание и исполнение договора коммерческого найма жилого помещения
  10. 3. Прекращение обязательств из договора найма специализированного жилого помещения
  11. § 2. Договоры найма жилого помещения как гражданско-правовая форма удовлетворения жилищной потребности
  12. § 43 Русский закон займа. – Предмет его. – Безденежность. – Долг запрещенный. – Личные ограничения займа. – Акт займа. – Срок. – Передача. – Долговая расписка. – Счет. – Ссудные кассы. – Порядок взыскания по долговым обязательствам.
  13. 5. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Выселение граждан (ст. 83-91 ЖК).