<<
>>

5. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Выселение граждан (ст. 83-91 ЖК).

Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанно- стей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников.

Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.

Расторжение договора социального найма по инициативе нани-мателя может иметь место в любое время и по любым причинам. Оно обусловливается лишь одним — получением согласия членов семьи нанимателя на выезд, которое, во избежание споров, должно быть получено в письменной форме. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительства договор социального найма расторгается со дня такого выезда. Выезд на постоянное ме-сто жительства определяется только намерениями нанимателя, кото-рые могут подтверждаться различными доказательствами — полу-чением другого жилого помещения по договору социального найма,

Глава 32

133

• заключением трудового договора (кроме срочного) в другом насе-ленном пункте и т.д.

Приобретение жилого помещения в собствен-ность нанимателя само по себе не может рассматриваться как осно-вание для расторжения договора социального найма наймодателем.

По требованию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае признания жи-лого помещения непригодным для проживания.

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и в силу виновного по-ведения нанимателя. Жилищный кодекс выделяет пять оснований для такого расторжения:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд;

разрушение или повреждение жилого помещения нанимате-лем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

систематическое нарушение прав и законных интересов сосе-дей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; невозможность совместного проживания в од-ном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав;

использование жилого помещения не по назначению;

самовольное переустройство и (или) перепланировка, нару-шающие права и законные интересы граждан либо создающие угро-зу их жизни или здоровью, при отказе суда сохранить жилое поме-щение в переустроенном (перепланированном) виде и отказе нани-мателя привести его в прежнее состояние.

Невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги как основание расторжения договора социального найма требует обязательного выяснения причин задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Разрушение или повреждение (порча) жилого помещения про-исходят вследствие бесхозяйственного с ним обращения.

Они могут быть следствием бездействия либо результатом намеренного повре-ждения и разрушения жилья. Расторжение договора по этому осно-ванию не ставится в зависимость от того, привлекалось ли ранее лицо к административной ответственности за соответствующее пра-вонарушение.

Расторжение договора в силу систематического нарушения прав и законных интересов соседей, делающего невозможным совме-стное проживание в одном жилом помещении (доме или квартире),

134

Глава 32

дополнительно требует доказанности не только виновного поведе-ния лица, но и систематичности (неоднократности) его противо-правных действий. Это основание должно трактоваться широко и применяться к случаям нарушения прав и законных интересов лю-бых лиц, включая членов семьи нанимателя. Невозможность совме-стного проживания в одном жилом помещении детей и родителей, лишенных родительских прав, связана с нарушением прав и интере-сов детей и фактически подпадает под действие ЖК.

• Использование жилого помещения не по назначению, т.е. раз-мещение в нем офисов, складов, промышленных производств, за-прещено, поскольку в этом случае жилые помещения фактически превращаются в нежилые, без перевода их в таковые, а потому ведет к расторжению с нанимателем договора социального найма.

Обязательным условием применения норм Жилищного кодекса о расторжении договора социального найма по инициативе наймо-дателя (за исключением невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги) является предупреждение нанимателя и чле-нов его семьи о необходимости устранить нарушения. Невыполне-ние соответствующих предписаний наймодателя является безуслов-ным основанием для расторжения договора.

Новым основанием расторжения договора социального найма по требованию наймодателя является самовольное переустройство (перепланировка) жилого помещения. При этом договор может быть расторгнут только в случае отказа нанимателя привести жилое по-мещение в прежнее состояние и при отсутствии решения суда об узаконении самовольно произведенных переустройства и (или) пе-репланировки, нарушающих права и интересы граждан.

Обязан-ность привести жилое помещение в прежнее состояние в последую-щем возлагается на наймодателя.

В случае расторжения договора социального найма по инициа-тиве наймодателя наниматель и члены его семьи выселяются из за-нимаемого помещения в судебном порядке. Такое выселение допус-кается как без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК), так и с предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК).

Выселение без предоставления другого жилого помещения про-изводится в случае, если наниматель и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жи-лым помещением, допуская его разрушение. В таком же порядке

Глава 32

135

выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родитель-ских прав, будет признано невозможным. Согласно правовой пози-ции Конституционного Суда РФ подобное выселение нельзя рас-сматривать как противоречащее Конституции РФ, поскольку она запрещает только произвольное лишение жилища (ст. 40). Выселе-ние же в судебном порядке и на основании федерального закона произвольным не является1.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения осу-ществляется в отношении нанимателей, виновных в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение 6 и более месяцев подряд. Предоставляемое им жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, отвечать установленным требованиям, однако может быть менее благоустро-енным, чем ранее занимаемое, поскольку ст. 90 ЖК прямо преду-сматривает предоставление в этом случае другого, а не другого бла-гоустроенного помещения. Выселение в указанном случае произво-дится в жилое помещение размером 6 кв. м жилой площади на одного человека, т.е. по норме, установленной для вселения в обще-житие.

Жилищным кодексом предусмотрено также четыре основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого по-мещения, не связанных с виновным поведением нанимателя (ст.

85):

снос дома, в котором находится жилое помещение;

перевод жилого помещения в нежилое;

признание жилого помещения непригодным для проживания;

капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его пло-щадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увели-чится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого поме-щения существенно превысит норму предоставления.

Снос дома как самостоятельное основание для выселения по ст. 85 ЖК имеет место в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению соответст-вующего органа.

Перевод жилого помещения в нежилое производится по решению органа местного самоуправления в тех случаях, когда использовать

1 См. Определение Конституционного Суда РФ по запросу Дорогомиловского межмуниципального (районного) суда г. Москвы от 11 июля 1996 г. № 76 и др.

136

Глава 32

дом в качестве жилого нецелесообразно по тем или иным обосно-ванным причинам.

• Непригодными для проживания согласно Положению о при- знании помещения жилым помещением, жилого помещения непри- годным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, признаются дома, в которых выявлено вред- ное воздействие факторов среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие фи- зического износа здания, изменения параметров микроклимата жи- лого помещения и т.д.

Обязанность предоставить другое благоустроенное жилое поме-щение выселяемым гражданам в случае признания дома аварийным или подлежащим сносу возлагается на наймодателя либо на органы местного самоуправления, если снос дома осуществляется в резуль-тате изъятия земельного участка для государственных и муници-пальных нужд.

• Реконструкция или капитальный ремонт жилого дома являют- ся основанием для выселения граждан только в случаях, если:

жилое помещение не сохранится вообще;

общая площадь жилого помещения, в котором проживают на-ниматель и члены его семьи, уменьшится до размера учетной нор-мы, что в соответствии со ст.

51 ЖК является основанием для пре-доставления им другого жилого помещения по договору социально-го найма;

общая площадь жилого помещения увеличится и размер ее на каждого члена семьи нанимателя существенно превысит норму пре-доставления.

Благоустроенность жилого помещения, предоставляемого при вы-селении, предполагает, что оно должно находиться в доме капиталь-ного типа, быть обеспеченным коммунальными удобствами, которые соответствуют условиям данного населенного пункта, находиться в его административных границах, отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям.

Новеллой Жилищного кодекса является положение о том, что предоставляемое при выселении благоустроенное жилое помещение должно быть равным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это правило введено с целью не допустить улучшения жилищных условий граждан в обход общей очереди нуждающихся. При выселении нанимателя и членов его семьи им должно быть

Глава 32

137

предоставлено жилое помещение из того же числа комнат. Если ранее занимаемое жилье было квартирой, то нанимателю должна быть предоставлена квартира.

Споры, связанные с выселением и предоставлением других жи-лых помещений, разрешаются в судебном порядке. По делам о вы-селении обязательно участие прокурора. Иные, помимо перечислен-ных Кодексом, основания выселения граждан могут быть преду-смотрены только федеральными законами.

Основаниями прекращения договора социального найма, не тре-бующими выселения, являются разрушение жилого помещения и смерть одиноко проживавшего нанимателя.

<< | >>
Источник: О.Н. Садиков. Гражданское право Российской Федерации Учебник Том II. 2006

Еще по теме 5. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. Выселение граждан (ст. 83-91 ЖК).:

  1. 10. Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения
  2. 3. Расторжение договора найма жилого помещения (ст. 687, 688 ГК).
  3. 3. Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения
  4. 3. Прекращение обязательств из договора найма специализированного жилого помещения
  5. § 3. Обязательства из договора социального найма жилого помещения
  6. § 1. Договор найма жилого помещения социального использования
  7. § 3. Договор социального найма жилого помещения
  8. 2. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
  9. 9. Изменение обязательств из договора социального найма жилого помещения
  10. 4. Понятие и содержание договора социального найма жилого помещения
  11. 3. Заключение договора социального найма жилого помещения и возникновение права на жилую площадь
  12. 1. Публично-правовые предпосылки заключения договора социального найма жилого помещения
  13. § 3. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
  14. §17. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА)
  15. § 1. Понятие и виды договора найма жилого помещения
  16. § 2. Договор найма жилого помещения
  17. § 2. Договор коммерческого найма жилого помещения