<<
>>

2.1.4.

Каждый вид недвижимости характеризуется своими особенностями, обусловливающими специфическое правовое регулирование.

Так, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты являются "природной" недвижимостью.

Они имеют особую ценность, которая предопределяет общественный интерес, выражающийся в необходимости сохранения их целевого назначения и установлении специального правового режима использования. Поэтому для регламентации отношений по поводу данных объектов недвижимости характерно сочетание публично-правового и частноправового регулирования. "Задача публичного права - определить, допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в имущественный оборот, существует ли необходимость в установлении каких-либо ограничений, касающихся использования отдельных категорий объектов в имущественном обороте (например, в отношении субъектов прав на указанные объекты или сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения требований законодательства, затрагивающие публичные интересы"*(247).

В связи с этим О.М.

Козырь отмечает, что "в отношении земли российское законодательство, видимо, последует мировой традиции, согласно которой ограничения оборота устанавливаются в зависимости от категорий земель. Так, для земель сельскохозяйственного назначения они будут существенно отличаться от ограничений, налагаемых на оборот земель, используемых под застройку. Оборот же земель заповедников, заказников и других особо охраняемых природных территорий должен быть практически исключен"*(248). По поводу участков недр О.М. Козырь пишет, что "поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта-лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным"*(249).

Другая особенность земли, влияющая на правовое регулирование, заключается в том, что на земле в силу ее естественных свойств могут располагаться неразрывно связанные с ней объекты.

Можно отметить следующие содержащиеся в ГК особенности регламентации обязательств по поводу данного вида недвижимости.

В п.

3 ст. 129 ГК содержится общее правило о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В п. 4 и 5 ст. 340 ГК предусмотрены особенности залога земельного участка, которые касаются прав на здания и сооружения, расположенные на земельном участке. Статья 553 ГК регламентирует права на недвижимость при продаже земельного участка. В п. 2 ст. 607 ГК сказано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Кроме того, особенности ипотеки земельных участков предусмотрены в гл. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(250).

Специфика лесов и многолетних насаждений, обусловливающая особое правовое регулирование, выражается в том, что данные объекты являются, во-первых, природными и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей, в силу чего их перемещение без несоразмерного ущерба невозможно. Лес и многолетние насаждения, представляющие собой недвижимое имущество, необходимо отличать от леса и многолетних насаждений как движимого имущества, которое продается в качестве "леса на корню" или срубленных деревьев. Поскольку "лес на корню" и срубленные деревья не являются объектом, неразрывно связанным с землей, правила, регулирующие недвижимость, к ним не применяются.

Специфика зданий и сооружений как объектов недвижимости выражается в неразрывной связи с землей, в связи с чем их перемещение без ущерба назначению невозможно.

Правовое регулирование данного вида недвижимости отражает указанную специфику. Так, в п. 3 ст. 340 ГК сказано, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение*(251). Особенности ипотеки зданий и сооружений предусмотрены также в гл. 12 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Статья 552 ГК регламентирует права на земельный участок при продаже находящегося на нем здания или сооружения.

В п. 2 ст. 555 ГК предусмотрен порядок определения цены на земельный участок при продаже находящегося на нем здания или сооружения. В п. 3 той же статьи говорится о специфике определения цены на здание исходя из его размера.

Регламентации особенностей аренды зданий и сооружений посвящен § 4 гл. 34 ГК. Статьи 652 и 653 ГК касаются вопросов пользования земельным участком при сдаче здания в аренду. В ст. 654 ГК предусмотрено, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды здания. Кроме того, сказано, что арендная плата за здание включает плату за пользование земельным участком, на котором находится здание. В ст. 655 ГК говорится о порядке передачи здания или сооружения в аренду. В п. 2 ст. 651 ГК устанавливается, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

При рассмотрении одного из судебных споров возник вопрос о том, должен ли регистрироваться договор аренды здания, если он заключается на срок три месяца и в результате неоднократной пролонгации на трехмесячный срок общий срок договора превышает один год. Отказывая в иске о признании договора незаключенным по мотиву отсутствия государственной регистрации, суд обоснованно исходил из следующего. Требование государственной регистрации договора аренды здания обусловлено тем, что любые третьи лица должны иметь объективную информацию о правовом положении конкретного здания. При этом законодатель счел, что арендное обременение здания может иметь существенное значение для третьих лиц лишь в том случае, когда договорный срок аренды составляет не менее одного года. Если регистрация аренды отсутствует, значит третье лицо должно исходить из того, что на момент получения информации здание если и находится в аренде, то на срок менее одного года. Поэтому неоднократное перезаключение договора аренды на менее короткий срок (независимо от того, какой срок получается в совокупности) не требует государственной регистрации*(252).

Правильное понимание специфики зданий и сооружений как вида недвижимости позволяет разобраться со многими спорными вопросами.

Один из них касается отдельных нежилых помещений, расположенных внутри зданий.

В юридической литературе была высказана точка зрения, согласно которой "зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений"*(253). Иными словами, согласно этой точке зрения нежилые помещения признаются недвижимостью, однако не подпадают под понятие здания (сооружения).

Данная позиция нередко поддерживается судами при рассмотрении конкретных споров. В частности, признаются недействительными договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, на том основании, что для аренды нежилых помещений (в отличие от аренды зданий или сооружений) ГК устанавливает обязательность государственной регистрации сделки независимо от срока аренды (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК).

Если анализировать эту проблему в плоскости системного значения признака предмета договора, то можно прийти к следующему выводу. Нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание как разновидность недвижимости: ценность и индивидуальная значимость (признак, общий для любого вида недвижимости), а также неразрывная связь с землей. Иными словами, поскольку нежилое помещение характеризуется теми признаками, которые обусловили правовую базу, отражающую специфику зданий (сооружений), вряд ли имеет смысл выводить аренду нежилых помещений из круга отношений, регулируемых институтом аренды зданий (сооружений), нормы которого могут ее эффективно регламентировать. В связи с этим Г.С. Шапкина справедливо отмечала: "Формально нормы § 4 гл. 34 не адресованы к нежилым помещениям и как составным частям здания в целом. Тогда они подпадают под действие норм § 1 этой главы, регулирующих общие положения аренды. Однако такое решение в законе выводит отношения с этими объектами, обладающие такими же существенными чертами, что и отношения, где объектом является здание в целом, из-под специфического регулирования.

Нежилые помещения в составе нежилого здания или жилого дома - объекты той же классификации и поэтому подлежат передаче в арендное пользование на тех же условиях"*(254). Данная позиция нашла отражение в информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"*(255): "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса... В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса...".

Другое дело, что здания (сооружения) в некоторых аспектах отличаются от нежилых помещений. Причем эти отличия имеют правовое значение. Например, они касаются прав на земельный участок. Не вызывает сомнений, что регламентация прав на земельный участок при аренде здания как единого комплекса имеет свою специфику. Однако это является лишь основанием для того, чтобы в рамках такого вида недвижимости, как здание (сооружение), выделять две ее разновидности: самостоятельное (отдельно стоящее) здание и нежилое помещение внутри здания.

Другая проблема касается незавершенных строительством зданий. В науке и в судебной практике весьма остро стоял вопрос о том, можно ли здания, не завершенные строительством, считать недвижимостью; если да, то к какому ее виду они относятся.

Одни авторы считают, что до государственной регистрации незавершенный строительством объект не может считаться недвижимостью*(256).

Другие признают незавершенное строительство недвижимостью*(257). Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(258) в ст. 25 предусматривает, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.

Что касается вопроса о том, к какому виду недвижимости относятся объекты незавершенного строительства, то здесь также нет единства мнений. В.В. Витрянский, в частности, считает, что объекты незавершенного строительства нельзя относить к зданиям (сооружениям), поскольку к последним принадлежат лишь такие объекты недвижимости, возведение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению. Поэтому, по мнению В.В. Витрянского, следует разграничивать два различных вида недвижимости: здания (сооружения) и незавершенные строительством объекты. Следствием такого разграничения является то, что к правоотношениям по поводу объектов незавершенного строительства не должны применяться специальные правила, касающиеся зданий (сооружений)*(259).

Данную проблему, на наш взгляд, необходимо решать с учетом того, имеет ли объект незавершенного строительства те признаки, которыми характеризуется недвижимость вообще; если да, то имеет ли он признаки, характерные для конкретного вида недвижимости.

Если исследовать проблему в этой плоскости, то необходимо признать, что, во-первых, объект незавершенного строительства характеризуется значимостью и индивидуальной ценностью, позволяющей считать его недвижимостью в смысле ст. 130 ГК, и, во-вторых, он неразрывно связан с землей, т.е. характеризуется тем же квалифицирующим признаком, что и любое готовое здание (сооружение). Поскольку объекты незавершенного строительства обладают признаками, обусловившими специфическое правовое регулирование недвижимости вообще и зданий (сооружений), в частности, их следует относить к такому виду недвижимости, как здание (сооружение), с распространением на них соответствующей правовой регламентации. В противном случае будет искусственно исключена возможность применения к незавершенному строительству тех норм, которые позволяют эффективно регулировать данные правоотношения.

В то же время нельзя не учитывать, что наряду с этим объекты незавершенного строительства характеризуются спецификой, отличающей их от зданий, возведение которых закончено. Это означает, что правовое регулирование, предусмотренное для аренды зданий (сооружений), может применяться к аренде незавершенного строительства лишь постольку, поскольку это не противоречит специфике незавершенного строительства.

Все сказанное дает основания для вывода о том, что в рамках такого вида недвижимости, как здание (сооружение), необходимо выделять две его разновидности: готовые здания и здания, не завершенные строительством.

Аналогичного системного анализа заслуживают жилые помещения. Во-первых, они являются недвижимостью. Это прямо предусмотрено в законодательстве. Следовательно, к ним применимо общее законодательство о недвижимости. Во-вторых, жилые помещения характеризуются теми же родовыми признаками, что и здания (сооружения). Поэтому жилые помещения необходимо относить к данному виду недвижимости с распространением на них правового регулирования, предусмотренного для зданий (сооружений). В-третьих, жилые помещения обладают спецификой, выделяющей их среди других зданий (сооружений), которая выражается в их целевом назначении - они предназначены для проживания граждан. Особое целевое назначение данного вида недвижимости и, как следствие, обременение ее, как правило, правами третьих лиц служат основой для формирования специфической правовой базы. Специфика жилых помещений обусловливает то, что общие нормы о недвижимости и родовые нормы о зданиях (сооружениях) должны применяться к жилым помещениям лишь в части, не противоречащей специальному законодательству о них.

Из специального регулирования, предусмотренного для жилых помещений, необходимо отметить гл. 18 ГК, посвященную праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения; ст. 558 ГК, регламентирующую особенности продажи жилых помещений; гл. 35 ГК, регулирующую отношения найма жилого помещения, а также гл. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в которой говорится об особенностях ипотеки жилых домов и квартир.

Таким образом, по различным признакам, каждый из которых имеет нормообразующее значение, здания (сооружения) можно разделить на:

1) самостоятельные (отдельно стоящие) здания и помещения внутри зданий;

2) готовые здания и объекты незавершенного строительства;

3) нежилые и жилые помещения.

Поскольку данные классификации проведены по различным основаниям, они могут сочетаться в отношении конкретного объекта. Например, жилая квартира внутри здания по первой классификации относится к помещениям, расположенным внутри зданий (с применением, соответственно, законодательства, предусмотренного для этого вида недвижимости), а по третьей классификации - к жилым помещениям (с применением законодательства о жилых помещениях). Отдельно стоящий жилой дом по первой классификации относится к отдельным зданиям, а по второй - к жилым помещениям.

Самостоятельным видом недвижимости являются особо значимые движимые объекты, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Родовая общность указанных объектов с недвижимостью и, соответственно, возможность применения унифицированных правовых норм обусловлена значительной ценностью "движимой недвижимости" и необходимостью государственного учета, обеспечивающего ее индивидуализацию*(260). Специфика этих объектов выражается в возможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Отмеченные особенности предопределили то, что к регламентации "движимой недвижимости" не применяются нормы, отражающие неразрывную связь недвижимости с землей. Такие нормы содержатся, в частности, в институтах залога и продажи недвижимости. Относительно же аренды важно учитывать, что передача во временное пользование объектов "движимой недвижимости" регламентируется, во-первых, унифицированными нормами, касающимися любой недвижимости (в частности, содержащимися в общих положениях об аренде - п. 2 ст. 610 ГК, п. 2 ст. 617 ГК), и, во-вторых, нормами § 3 гл. 34 ГК, посвященными регулированию аренды любых транспортных средств. Таким образом, применительно к аренде законодатель почти приравнял рассматриваемые объекты к прочим транспортным средствам, сведя до минимума учет их специфики как недвижимого имущества.

Это существенное обстоятельство необходимо иметь в виду, применяя законодательство о "движимой недвижимости". Так, сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 164 ГК). Согласно п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Распространив на "движимую недвижимость" правовой режим аренды транспортных средств, не требующий государственной регистрации, законодатель тем самым предусмотрел иное, а именно: договор аренды "движимой недвижимости" должен заключаться в простой письменной форме без государственной регистрации.

Правильное понимание квалифицирующих признаков данного вида недвижимости, обусловивших создание специального законодательства, позволяет очертить круг объектов, к которым применимо данное законодательство.

Так, в литературе и в судебной практике возник вопрос: регламентируются ли нормами § 7 гл. 30 ГК отношения по продаже воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, не прошедших государственную регистрацию. В частности, была высказана следующая точка зрения: "Статья 130 ГК к недвижимым вещам относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Однако продажа таких судов в процессе изготовления до их государственной регистрации осуществляется по договору поставки, а не по договору продажи недвижимости. В соответствии с договором поставки суда строятся (изготавливаются) для их заказчика (покупателя) и становятся недвижимостью уже после передачи ему"*(261).

Думается, данный вывод был бы правильным лишь при условии, что специфика правового регулирования недвижимости направлена на закрепление особенностей отношений по передаче уже зарегистрированного недвижимого имущества. В то же время, как было отмечено выше, специальные нормы, посвященные сделкам с недвижимостью (в том числе и с "движимой недвижимостью"), отражают специфику предмета договора, обусловленную прежде всего его повышенной значимостью. С этой точки зрения, зарегистрированное воздушное судно и воздушное судно, не прошедшее государственной регистрации, представляют собой в равной степени значимые предметы купли-продажи. Следовательно, правовой режим продажи недвижимости подходит для регулирования отношений по продаже воздушного судна, не прошедшего государственной регистрации, в не меньшей степени, чем для отношений по продаже зарегистрированного воздушного судна. Иной подход осложняет применение к определенной группе обязательств тех норм, которые специально предназначены для их регулирования. Например, в ст. 555 ГК предусмотрено, что цена недвижимости является существенным условием договора и что при отсутствии соглашения о цене положения п. 3 ст. 424 ГК не применяются, а договор считается незаключенным. Условие о цене в равной степени существенно для договоров продажи незарегистрированного и зарегистрированного воздушных судов. Поэтому неприменение ст. 555 ГК к отношениям по продаже незарегистрированного воздушного судна было бы нелогичным. То же самое можно сказать о ст. 556 ГК, устанавливающей особенности передачи недвижимости, и о ряде других норм § 7 гл. 30 ГК.

Согласно ст. 132 ГК предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК).

Давая общую характеристику предприятию как виду недвижимости, необходимо отметить следующее.

Во-первых, поскольку предприятие отвечает родовым признакам недвижимости (особая ценность, обусловливающая необходимость индивидуализации и учета), к отношениям, возникающим по поводу предприятия, применяются общие нормы о недвижимости. Это предусмотрено, в частности, в п. 2 ст. 549 и в п. 2 ст. 650 ГК.

Во-вторых, предприятие как вид недвижимости обладает спецификой, требующей нормативно-правового отражения. Поэтому общие нормы о недвижимости могут применяться к предприятию лишь в части, не противоречащей специальным правилам о предприятии как имущественном комплексе.

Специфика предприятия выражается в том, что оно является имущественным комплексом, в состав которого входят не только различное имущество, но и обязательственные права требования и долги, а также исключительные права. Предприятие - объект особого рода, не являющийся даже сложной вещью*(262). Данная специфика предопределила особенности правовой регламентации договоров по поводу рассматриваемого вида недвижимости. Так, регулированию продажи предприятия посвящен отдельный параграф (8) гл. 30 ГК. Нормы, регламентирующие аренду предприятия, также собраны в самостоятельном параграфе (5) гл. 34 ГК. Особые положения, посвященные предприятию, содержатся в Федеральных законах от 21 июля 1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", от 8 января 1998 г. "О несостоятельности (банкротстве)"*(263), от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

<< | >>
Источник: Ю.В. Романец. Система договоров в гражданском праве России. 2006

Еще по теме 2.1.4.:

  1. Л.О. Доліненко, В.О. Доліненко, С.О. Сарновська. Цивільне право України, 2006
  2. ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО УКРАЇНИ
  3. ПЕРЕДМОВА
  4. Частина І ПРОГРАМА КУРСУ «ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО УКРАЇНИ»
  5. Розділ І. Загальні положення цивільного права
  6. Тема 1. Поняття цивільного права. Предмет та метод, система цивільного права. Функції та принципи цивільного права
  7. Тема 2. Цивільне законодавство України
  8. Тема 3. Поняття, елементи та види цивільних правовідносин
  9. Тема 4. Здійснення цивільних прав і виконання обов’язків
  10. Тема 5. Захист цивільних прав та інтересів
  11. Тема 6. Об’єкти цивільних прав
  12. Тема 7.ФІЗИЧНІ особи як суб’єкти цивільного права
  13. Тема 8. Юридичні особи
  14. Тема 9. Держава як суб’єкт цивільного права. Територіальні громади та Автономна Республіка Крим як суб’єкти цивільного права
  15. Тема 10. Правочини: поняття, види. Умови чинності правочину
  16. Тема 11. Представництво і довіреність