<<
>>

1.7.3.

Специфическим признаком, обусловившим выделение продажи недвижимости в качестве особого вида купли-продажи, является предмет договора. В том случае, когда предметом обязательства выступают объекты, определяемые законодателем как недвижимость, требуется специальное правовое регулирование.

Согласно ст.

549 ГК предметом рассматриваемого договора могут быть любые виды недвижимости, указанные в ст. 130 ГК.

Поскольку к недвижимости относятся различные по своим свойствам и назначению объекты, необходимо установить, какие признаки позволили объединить их под одним понятием "недвижимость" с целью выработки для продажи любых видов недвижимости единого правового регулирования. Такими признаками являются особая ценность и неповторимость данных объектов, требующие их индивидуализации и учета.

По этой причине большинство норм § 7 гл. 30 ГК отражают "родовые" особенности недвижимости и распространяются на продажу любой недвижимости. Специфика регламентации, обусловленная "родовыми" особенностями недвижимости, выражается в следующем.

Во-первых, она касается формы договора.

Сделка продажи недвижимости должна заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК).

Во-вторых, в ст. 551 ГК говорится об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В-третьих, учитывая ценность и индивидуальность объектов недвижимости, в ст. 554 ГК установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а договор - незаключенным.

В-четвертых, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК (путем установления цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются*(323). На практике данное правило обоснованно толкуется как презумпция несогласования в договоре цены недвижимости. Это означает, что если из договора с абсолютной определенностью не следует, что стороны согласовали цену, она считается несогласованной, а договор - незаключенным*(324).

В-пятых, ГК предусматривает особый порядок передачи недвижимости покупателю. Согласно ст. 556 передача недвижимости должна оформляться передаточным актом, подписываемым сторонами.

В-шестых, ввиду индивидуальной значимости недвижимых объектов положение ст. 475 ГК о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества к отношениям продажи недвижимости не применяется (ст. 557 ГК).

Объекты недвижимости отличаются друг от друга по различным признакам, в том числе и по таким, которые имеют правовое значение, т.е. предопределяют необходимость специфической регламентации в дополнение к тому регулированию, которое обусловлено "родовыми" ее свойствами. В частности, здания и сооружения отличаются от "движимой" недвижимости тем, что они неразрывно связаны с землей. Данная особенность потребовала формулирования для продажи зданий (сооружений) некоторых специальных положений (ст. 552, 553, п. 2 и 3 ст. 555 ГК).

Исходя из этого, можно сказать, что в рамках продажи недвижимости законодатель выделяет отдельные разновидности, учитывая специфические признаки конкретных ее видов.

<< | >>
Источник: Ю.В. Романец. Система договоров в гражданском праве России. 2006

Еще по теме 1.7.3.:

  1. Л.О. Доліненко, В.О. Доліненко, С.О. Сарновська. Цивільне право України, 2006
  2. ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО УКРАЇНИ
  3. ПЕРЕДМОВА
  4. Частина І ПРОГРАМА КУРСУ «ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО УКРАЇНИ»
  5. Розділ І. Загальні положення цивільного права
  6. Тема 1. Поняття цивільного права. Предмет та метод, система цивільного права. Функції та принципи цивільного права
  7. Тема 2. Цивільне законодавство України
  8. Тема 3. Поняття, елементи та види цивільних правовідносин
  9. Тема 4. Здійснення цивільних прав і виконання обов’язків
  10. Тема 5. Захист цивільних прав та інтересів
  11. Тема 6. Об’єкти цивільних прав
  12. Тема 7.ФІЗИЧНІ особи як суб’єкти цивільного права
  13. Тема 8. Юридичні особи
  14. Тема 9. Держава як суб’єкт цивільного права. Територіальні громади та Автономна Республіка Крим як суб’єкти цивільного права
  15. Тема 10. Правочини: поняття, види. Умови чинності правочину
  16. Тема 11. Представництво і довіреність
  17. Тема П.Строки. Позовна давність
  18. Нормативний матеріал: