1.7.3.
Специфическим признаком, обусловившим выделение продажи недвижимости в качестве особого вида купли-продажи, является предмет договора. В том случае, когда предметом обязательства выступают объекты, определяемые законодателем как недвижимость, требуется специальное правовое регулирование.
Согласно ст.
549 ГК предметом рассматриваемого договора могут быть любые виды недвижимости, указанные в ст. 130 ГК.Поскольку к недвижимости относятся различные по своим свойствам и назначению объекты, необходимо установить, какие признаки позволили объединить их под одним понятием "недвижимость" с целью выработки для продажи любых видов недвижимости единого правового регулирования. Такими признаками являются особая ценность и неповторимость данных объектов, требующие их индивидуализации и учета.
По этой причине большинство норм § 7 гл. 30 ГК отражают "родовые" особенности недвижимости и распространяются на продажу любой недвижимости. Специфика регламентации, обусловленная "родовыми" особенностями недвижимости, выражается в следующем.
Во-первых, она касается формы договора.
Сделка продажи недвижимости должна заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК).Во-вторых, в ст. 551 ГК говорится об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
В-третьих, учитывая ценность и индивидуальность объектов недвижимости, в ст. 554 ГК установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а договор - незаключенным.
В-четвертых, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор считается незаключенным.
При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК (путем установления цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются*(323). На практике данное правило обоснованно толкуется как презумпция несогласования в договоре цены недвижимости. Это означает, что если из договора с абсолютной определенностью не следует, что стороны согласовали цену, она считается несогласованной, а договор - незаключенным*(324).В-пятых, ГК предусматривает особый порядок передачи недвижимости покупателю. Согласно ст. 556 передача недвижимости должна оформляться передаточным актом, подписываемым сторонами.
В-шестых, ввиду индивидуальной значимости недвижимых объектов положение ст. 475 ГК о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества к отношениям продажи недвижимости не применяется (ст. 557 ГК).
Объекты недвижимости отличаются друг от друга по различным признакам, в том числе и по таким, которые имеют правовое значение, т.е. предопределяют необходимость специфической регламентации в дополнение к тому регулированию, которое обусловлено "родовыми" ее свойствами. В частности, здания и сооружения отличаются от "движимой" недвижимости тем, что они неразрывно связаны с землей. Данная особенность потребовала формулирования для продажи зданий (сооружений) некоторых специальных положений (ст. 552, 553, п. 2 и 3 ст. 555 ГК).
Исходя из этого, можно сказать, что в рамках продажи недвижимости законодатель выделяет отдельные разновидности, учитывая специфические признаки конкретных ее видов.
Еще по теме 1.7.3.:
- Л.О. Доліненко, В.О. Доліненко, С.О. Сарновська. Цивільне право України, 2006
- ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО УКРАЇНИ
- ПЕРЕДМОВА
- Частина І ПРОГРАМА КУРСУ «ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО УКРАЇНИ»
- Розділ І. Загальні положення цивільного права
- Тема 1. Поняття цивільного права. Предмет та метод, система цивільного права. Функції та принципи цивільного права
- Тема 2. Цивільне законодавство України
- Тема 3. Поняття, елементи та види цивільних правовідносин
- Тема 4. Здійснення цивільних прав і виконання обов’язків
- Тема 5. Захист цивільних прав та інтересів
- Тема 6. Об’єкти цивільних прав
- Тема 7.ФІЗИЧНІ особи як суб’єкти цивільного права
- Тема 8. Юридичні особи
- Тема 9. Держава як суб’єкт цивільного права. Територіальні громади та Автономна Республіка Крим як суб’єкти цивільного права
- Тема 10. Правочини: поняття, види. Умови чинності правочину
- Тема 11. Представництво і довіреність
- Тема П.Строки. Позовна давність
- Нормативний матеріал: